Seadusi eirav KÜ ja renoveerimised

Foorumi reeglid
Foorumi sihtgrupiks füüsilised isikud.
Küsimusi saab esitada ainult id-kaardiga.
Küsimuste esitamisel kuvatakse Teie ees- ja perekonnanimi.
Küsimustele vastatakse 5 tööpäeva jooksul.
Küsimustele ja vastustele ei saa esitada kommentaare.
Ebasobivad postitused kustutatakse.
Vasta
Postitusi: 2
Liitunud: 31 Mär 2012, 19:44

Seadusi eirav KÜ ja renoveerimised

01 Apr 2012, 10:18

Esindan siin oma vanurist ema, kes vajaks oma korteriomandi valdava ühistuprobleemidele lahendust. Nimelt on tegu probleemse KÜ-ga, millele valitud juhatus oletatavasti kuritahtlikult ei täida kehtivaid seadusi ega sätestatud korda ning põhikirjalisi eesmärke. Kuna ühistu on suhteliselt üle keskmise (40 liiget) ning suures osas vanurid ning üürikorterid, mil omanik teadmata, siis on praktikas tekkinud hulk probleeme elementaarsete omandiõiguste ja õiguskaitse realiseerimisega. Nimelt ei iseseisvalt üldkosolekut korraldada ja sedakaudu juhatust asendada ei õnnestu, kuna teadaolevatel kaasomanikel üldiselt puudub soov ise majandada või leida kompetentne valitseja. Ka ei nõustuta ühistut lõpetama ning jätkama koretriomanike ühisusena ega ka muud. Näidetena sellest problemaatikast võiks tuua üldkoosolekud, millel puudub kvoorum ja korduvkoosolekuid ei korradata ning tavapärased aastakoosolekud korraldatakse selle arvu liikmetega, mis kokku tuleb ning vormistatakse 30 minuti pärast korduvkoosolekuna. Koosolekul olijate üle arvestust ei peetud ning selle lõpuks võib olla lahkunud ligi pool kohalolnutest, nähes et sisulist arutelu ei toimugi. KÜS-is ettenähtud korda majandusaasta aruannete ja remondiplaanide eelnevaks esitamiseks ei praktiseerita. Oma värvingu lisab see, et 40 liikmega üldkoosolek on kokku kutsutud 7m2 majandusuumi, mida tavapäraselt kasutatakse ühistu kojamee inventari hoidmiseks.

Olen ühel sellisel viibinud ning kuna ka suhteliselt juuravõhikule tundub selge, et koosolekul puudus õigus otsuseid vastu võtta, tehti seda siiski. Kuna otsused puudutasid üldist majandamist ning olid vastu võetud tagasiulatuva jõuga, siis palusin protokollida oma vastulause, milles juhtisin tähelepanu asjaolule, et KÜS-is ettenähtud kahenädalane aeg tutvumiseks remondiplaani ja eelmise aasta majandusaruandega peab olema tagatud kõigile ühistu liikmetele ja nende eelneva analüüsita ei ole võimalik KÜ liikmetel anda ühistu toimimisele adekvaatset hinnagut ning ka asjaolu, et koosolekul puudub otsustusõigus. Ka on kaheldav KÜ praktika teavitada koosoleku toimumisest trepikoja seinal, sest esmalt ei ole sellega tagatud KÜ liikmete informeerimine ning teisalt ka hilisem õiguskaitse. Arvatavasti vastulauset ei protokollitud, kuna vastavalt MTÜ-sile oleksin pidanud kinnitama seda ka oma allkirjaga protokollil. Kuna vaatamata sellele majanduaasta aruanne kinnitati sisuliselt mittetoiminud koosoleku protokolliga ja esitati ka äriregistrile, siis tundub tegu olevat otsese seaduserikkumisega. Sellest tulenevalt palusime esmalt suuliselt üldkoosoleku protokolli koopiat, kuid sellest keelduti. Samuti ei vastata kirjalikele väljastusteatega esitatud nõudmistele. Arvetel esitatakse kõik KÜS-i mõttes majandamiskulud ühise sisutu kirjena "sihtotstarbeline makse" ning on keeldutud ka selle sisulisest lahtiseletamisest ning see ei ole muutuv suurus mis võimaldaks oletada selle seotust kaasomandi majandamisega.

Ilmselt võiks juhtimisprobleeme veel välja tuua hulga, aga eelnev jutt on vajalik vaid konteksti kirjeldamiseks. Probleem ise on selles, et taaskord on KÜ seinal kuulutus k.a. 7.aprillil toimuva uldkoosoleku kohta, millel samuti majandusaasta aruande ja mitte enam remondi vaid renoveerimiskava kinnitamine, KÜ juhatusele volituste andmine (need peaks tulenema põhikirjast ja seadustest) jpms. Seda vaatamata eelmise aasta üldkoosoleku otsusele, mis keelas juhatusel renoveerimiseks niigi praktiliselt raskustes elamu laenudega täiendava koormamise. Kahjuks pean sedagi väitma kuulduste alusel, sest ei tea, et vastav koosolek oleks toimunud ning tegu on naabrite jutul põhineva infoga. Protokollidega või otsustega tutvumine pole võimalik ja KÜ liikmest emagi pole endale tagaselja pealepandud kohustustest ilmselt teadlik. Arvtavasti kasutab juhatus oskuslikult juriidilist nüanssi, et üldkoosoleku otsused jõustuvad koheselt ning kuigi seadustes on sätestatud protokollide kättesaadavus kahe nädala pärast, siis praktikas seda ignoreeritakse täielikult, kuigi koosolekul mitteosalenutele on niigi kohustuste teadasaamiseks jäetud . Esitan ka eelnevast lähtuvana lõpuks mõne küsimuse, kuna vastav koosolek toimub juba nädala pärast.

1) Kas selline trepikoja seinal kuulutusena koosoleku kokkukutsumine on loetav KÜ liikmete koosolekust teavitamisena? Seda eriti olukorras, kus praktiliselt pooled korterid on kasutusel üüripindadena.

2) Kas selliselt kokkukutsutud koosolek, mille puhul tuleb otsustada majandusaasta aruande ja remondiplaani üle pimesi, on õigustühine vastavaid otsuseid tegema ja kas on võimalik sellele eelnevalt rakendada mingeid seaduslikke vahendeid meie hinnangul õigusrikkumise tõkestamiseks?

3) Kas on sellises kontekstis võimalik üldse sellel koosolekul osaleda, kuna KÜ juhatus ignoreerib tõenäoliselt taas vastulausete protokollimise ning ka vaidlustamine on MTÜS §24 lg.3 alusel sellise käitumisega praktiliselt välistatud? Kohtus tunnistajate abil selle vaidlustusõiguse tõendamine on oletatavasti meie ühistus praktiliselt võimatu.

4) Millised on järgnevad võimalused üldkoosoleku protokolli koopia saamiseks, kui on ammendunud nii suuline kui kirjalik pöördumine ning tulemusteta. Kas on võimalik pöörduda avaldusega ametiisiku omavolis näiteks Politsei poole?

5) KÜ liikmelisus tuleneb korteriomandist ning KOS valitsemist puudutavad sätted kehtivad ka nendes olukordades, kus KÜS ei sätesta teisiti. Renoveerimine on teadupärast oluliselt suurem kulutus kui tavapärane remont ning tavapärasest korrashoiust oluliselt suuremad muudatused. Kas sellele kehtivad ka KOS §16 sätted ning VÕS-i üldprintsiipidest tulenev keeldumisõigus? Mõtlen siin asjaolu, et kokkulepe nõuab selle koormise hilisemaks kehtimiseks ka notariaalset kinnistusraamatusse kandmist.

6) Kas on võimalik ja õiguspärane keelduda KÜS §15/1 alusel keelduda KÜ poolt arvutatavate ning KÜ liikmele kolmandate isikute poolt pandud sedalaadi lisakoormiste täitmisest, kuna sellised renoveerimised ei pruugi selle paragrahvi alusel kaasomandi korrashoiuks ega ka remondiks otseselt tarvilikud kulud. Pigem on see osa KÜ liikmete (põhiliselt vaid juhatuse) huvi luua näiline lisaväärtus. Kas üldkoosoleku vastava osuse korral loetakse KÜ juhatus asjasthuvitatud isikuteks ning vastavalt seadustele ei oma selles otsustusõigust (näiteks renoveerimislaenu võtmisel on nemad selle otsesed ning praktiliselt kontrollimatud käsundajad)?

7) Kui vastav üldkoosolek siiski võtab vastu näiteks renoveerimislaenu puudutavad otsused, siis ilmselgelt peaks KÜ protestival liikmel olema ka esmase õiguskaitse õigus ja põhjendatud vajadus. Kuidas antud kontekstis on selle realiseerimise kord?

Vabandan selle küsimuste hulgipostituse eest, aga need on hetkel taolised probleemid, mis vajaks kiirkorras lahendamist ning meie kummagi materiaalne olukord ei võimalda selle ajaraamistikuga ka muul viisil vastuseid saada, sest ilmselt peame paluma ka lisaks riigi õigusabi ning selle saamise protsessi aeg ületab ilmselt praeguse ajaraamistiku. Sestap tänan juba ette vastuste eest.

Postitusi: 1237
Liitunud: 01 Veebr 2011, 14:28

Re: Seadusi eirav KÜ ja renoveerimised

04 Apr 2012, 12:52

1) Kui põhikirjas ja kodukorras ei ole teisiti sätestatud, siis niisugune kutse on arvestatav. Antud olukorras oleks soovitav igasse postkasti panna kutse.

2) Vastavalt KÜS-le tuleb majanduskava ja aastaaruanne anda tutvumiseks igale ühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne üldkoosolekut. Üldkoosoleku ajal esitage antud seaduserikkumise kohta eriarvamus ja paluge see kindlasti protokollida. See annab võimaluse koosoleku otsused kohtus vaidlustada.

3) Antud juhul soovitan mitte osaleda üldkoosolekul, sest see annab võimaluse otsused vaidlustada. MTÜS §24 lõige 3.

4) Kui juhatus ei täida MTÜS §21 lõige 7 sätet, siis ainuke võimalus on pöörduda hagiavaldusega kohtu poole. Politsei sellega ei tegele.

5) Kortermaja renoveerimistööde otsuse võtab vastu üldkoosolek ja on kohustuslik täitmiseks kõigile ühistu liikmetele. Antud juhul ei ole tegemist kaasomandi ümberjagamisega vaid maja rekonstrueerimistöödega.

6) Eelnevalt teostatud energiaauditi põhjal koostatud renoveerimisplaan kinnitatakse üldkoosolekul ja seda ei saa kuidagi nimetada näiliseks lisaväärtuseks. Laenu summa otsustab üldkoosolek. Nende otsuste täitmisest ei saa keelduda.

7) Renoveerimislaenu otsuse puhul esitage oma eriarvamus protokolli lisamisega ning vaidlustage vastav otsus kohtus.


Vastas Raimo Jõgeva

Postitusi: 2
Liitunud: 31 Mär 2012, 19:44

Re: Seadusi eirav KÜ ja renoveerimised

17 Apr 2012, 18:43

Tänan Teid konkreetsete vastuste eest. Tänaseks on vastav üldkoosolek toimunud ning üllatavana olevat sellel olnud ka nõutav kvoorum. Kuna vastavalt Teie soovitusele ei olnud ise koosolekust osavõtt mõistlik (esmalt ei ole meil senini õnnestunud põhikoosolek ja tavapäraselt on otsustusvõimeline korduvkoosolek ning põhjuseks on ka eeltoodud KÜ õiguspraktika). Kahjuks on sellest tulenevalt probleem mitte selgunud, vaid komplitseerunud ning tekkinud hulk lisaküsimusi. Oleme ka tagajärjetult otsinud esindajaks juristi, paraku ei ole need vilja kandnud. Tulenevalt aga koosolekul tehtud otsustest on probleem kujunenud taas põletavaks. Prooviksin siin fomuleerida mõned küsimused.

1) Koosoleku kokkukutsumisel on kaasomanike väidete järgi personaalselt läbi käidud vaid renoveerimislaenu võtmist pooldavad isikud ning oletatavasti neile esitatud personaalselt info, millest osa kaasomanikke teadlikud ei ole. Kogutud oli hulk volitusi, mille puhul ei ole samuti kindel, kas kaasomanikud olid teadlikud nendega võetavatest kohustustest või mitte. Kas selline tegevus on õiguspärane või KÜ liikmete võrdsuse printsiibi rikkumine ning TSÜS mõistes hea tava rikkumine (ehk valikuline mõjutamine)?

2) Koosolek oli kokku kutsutud eelmainitud 7m2 ruumi, mistõttu osa sellest osavõtnud isikuid olid sunnitud seisma ning seda ka väljapool koosolekuruumi. Selgusetuks jääb, kas vastavad isikud üldse kuulsid, milliseid otsuseid vastu võeti ning nende hääletustulemuste õiguspärasus TSÜS mõttes mitmepoolse tehingu sõlmimisel, kuna sisuliselt oli tegu väljaspool koosolekuruumi olnud tegelastega, kes loeti täielikult koosoleku osavõtjateks. Kuidas sellist situatsiooni praktika ja TSÜS mõistes hinnata?

3) Nagu nimetatud, eelpool mainitud KÜS-i mõistes majandustegevuse aastakava ega remondiplaani ei arutatud, kuna väidetavalt ei olevat raamatupidaja seda "valmis saanud", seetõttu käsitleti ainult kiirkorras renoveerimist puudutavat ja üldkoosolekule esitati kinnitamiseks päevakord, mis erines koosoleku väljakuulutamisel teatavaks tehtust. Praktikas hääletati ainult renoveerimislaenuga seonduvaid probleeme. Sealjuures arutati eraldiseisva punktina läbi ka meie ühistu ühe kroonilise võlgniku võlgade kustutamine, et renoveerimislaenu saamiseks kvalifitseeruda. Vastava täiendava koormise arutelu väljakuulutatus koosoleku päevakorras ei olnud ja meie KÜ põhikirjas on eraldi punkt, mis keelab päevakorras mittetoodud punktides otsuste vastuvõtmise ehk sisuliselt piirab mõistlikkusest lähtuvana MTÜS-i sätet, mis lubab üle poolte liikmete osavõtu korral seda praktikat rakendada. Kas taolised muudatused arutelus on õiguspärased?

4) Nimetatud koosolekul öeldi esmakordselt välja ka juhatuse poolt meile planeeritud laenu suurus ning tähtaeg ja oletatav majanduskulude suurenemine. Laenupakkumine on tehtud vaid ühest pangast ning ei ole arvestatud alternatiive. Ka ei näi olevat mõistlik selliste koormiste arutamine väljaspool majandustegevuse aastakava kuna kulutuste suurenemine ning hinnang neile koormistele ei saa olla adekvaatne. Milline on sellekohane juriidiline üldine praktika ja TSÜS mõistes hea tava?

5) TSÜS-is on olemas ka selline mõiste, nagu toreduslikud kulutused. Näitena võiks siin tuua keskküttesüsteemi täieliku renoveerimise. Tavapärase korrashoiu tagaks ka tunduvalt odavamad ning samaväärsed meetmed, millena näeksime meie KÜ-s ennekõike kesküttesüsteemi tasakaalustamise ning tulenevalt maja asendist ja ehituslikust küljest kahepoolne eraldi reguleerimine. Sellega oleks tagatud kõigi korteriomandite võrdne ja ühetaoline kütmine ning välistatud täieliku renoveerimise korral läbi kaasomandi seinte tekkivad soojakaod, mis tuleb kinni maksta naaberkorteril. Ka selles alternatiive kaalutud ei ole. Kuna olen oma töökogemuselt ka tegelenud justnimelt elamufondi haldamisega, palusin ka KÜ juhatuselt analüüsiks meie elamu kohta koostatud energiaauditit ning selle alusel oletatavalt tellitud projektide arvutikoopiaid, kuid ei ole kahjuks neid saanud. Tutvuda on selle paketiga võimaldatud vaid ühistu juhatuse liikme korteris, samas välistab see praktilise analüüsi, arvutuste kontrolli ning muu taolise, et hinnata kulutusi toreduslikeks või parendavateks. Ühelgi juhul ei saa juhatuse poolt ettenähtud renoveerimismeetmeid hinnata vajalikeks. Ühtlasi muutub selle paketi alusel elamu siserõdude kinniehitamisel korterelamu üldpind, kuna selle määramisel on erinevad koefitsiendid lahtisele rõdule ning kinniehitatud lahusruumile. Tasuvuse metoodika kohaselt kujuneb kogu võetavate kohustuste maht praegustel tingimustel ligikaudu samaväärseks korteriomandi turuhinnaga ning arvestades kompleksi korteriomand+kaasomandi koormised korteriomandi kohta, muutub sellega reaalosa väärtus nullilähedaseks. KOS §13 lg.3 sätestab, et kaasomanikul on õigus keelduda tavapärasest korrashoiust suuremate kulutuste tasumisest. Kas taoline koormamine on põhjendatud ja õiguspärane ning milles seisneb vastuolu KÜS-iga, kuna KOS §8 lg.1 määratleb kõik KOS-i valitsemisosa kehtivaks ka kõigis punktides, mis ei ole KÜS-iga vastuolus?

Tänan Teid ette, kuna vajan seda infot KÜ juhatusele protesti koostamiseks ning esmase õiguskaitse rakendamiseks. Kahjuks ei ole me tänaseni suutnud leida juristi, kes vastavat pundart oleks nõus harutama. Ehk oskaksite ka siinkohal nõu anda?

Postitusi: 1237
Liitunud: 01 Veebr 2011, 14:28

Re: Seadusi eirav KÜ ja renoveerimised

20 Apr 2012, 08:01

Te olete väga põhjalikult seadusi lugenud ning sellest tulenevalt ka teinud omapoolsed järeldused ühistu tegevuse ja tegevusetuse üle. Õiglase lahenduse leidmiseks on ainuvõimalus kohus ja kasutage õigusbüroode abi hagiavalduse vormistamiseks.


Vastas Raimo Jõgeva

Vasta