Seadusi eirav KÜ ja renoveerimised
Postitatud: 01 Apr 2012, 10:18
Esindan siin oma vanurist ema, kes vajaks oma korteriomandi valdava ühistuprobleemidele lahendust. Nimelt on tegu probleemse KÜ-ga, millele valitud juhatus oletatavasti kuritahtlikult ei täida kehtivaid seadusi ega sätestatud korda ning põhikirjalisi eesmärke. Kuna ühistu on suhteliselt üle keskmise (40 liiget) ning suures osas vanurid ning üürikorterid, mil omanik teadmata, siis on praktikas tekkinud hulk probleeme elementaarsete omandiõiguste ja õiguskaitse realiseerimisega. Nimelt ei iseseisvalt üldkosolekut korraldada ja sedakaudu juhatust asendada ei õnnestu, kuna teadaolevatel kaasomanikel üldiselt puudub soov ise majandada või leida kompetentne valitseja. Ka ei nõustuta ühistut lõpetama ning jätkama koretriomanike ühisusena ega ka muud. Näidetena sellest problemaatikast võiks tuua üldkoosolekud, millel puudub kvoorum ja korduvkoosolekuid ei korradata ning tavapärased aastakoosolekud korraldatakse selle arvu liikmetega, mis kokku tuleb ning vormistatakse 30 minuti pärast korduvkoosolekuna. Koosolekul olijate üle arvestust ei peetud ning selle lõpuks võib olla lahkunud ligi pool kohalolnutest, nähes et sisulist arutelu ei toimugi. KÜS-is ettenähtud korda majandusaasta aruannete ja remondiplaanide eelnevaks esitamiseks ei praktiseerita. Oma värvingu lisab see, et 40 liikmega üldkoosolek on kokku kutsutud 7m2 majandusuumi, mida tavapäraselt kasutatakse ühistu kojamee inventari hoidmiseks.
Olen ühel sellisel viibinud ning kuna ka suhteliselt juuravõhikule tundub selge, et koosolekul puudus õigus otsuseid vastu võtta, tehti seda siiski. Kuna otsused puudutasid üldist majandamist ning olid vastu võetud tagasiulatuva jõuga, siis palusin protokollida oma vastulause, milles juhtisin tähelepanu asjaolule, et KÜS-is ettenähtud kahenädalane aeg tutvumiseks remondiplaani ja eelmise aasta majandusaruandega peab olema tagatud kõigile ühistu liikmetele ja nende eelneva analüüsita ei ole võimalik KÜ liikmetel anda ühistu toimimisele adekvaatset hinnagut ning ka asjaolu, et koosolekul puudub otsustusõigus. Ka on kaheldav KÜ praktika teavitada koosoleku toimumisest trepikoja seinal, sest esmalt ei ole sellega tagatud KÜ liikmete informeerimine ning teisalt ka hilisem õiguskaitse. Arvatavasti vastulauset ei protokollitud, kuna vastavalt MTÜ-sile oleksin pidanud kinnitama seda ka oma allkirjaga protokollil. Kuna vaatamata sellele majanduaasta aruanne kinnitati sisuliselt mittetoiminud koosoleku protokolliga ja esitati ka äriregistrile, siis tundub tegu olevat otsese seaduserikkumisega. Sellest tulenevalt palusime esmalt suuliselt üldkoosoleku protokolli koopiat, kuid sellest keelduti. Samuti ei vastata kirjalikele väljastusteatega esitatud nõudmistele. Arvetel esitatakse kõik KÜS-i mõttes majandamiskulud ühise sisutu kirjena "sihtotstarbeline makse" ning on keeldutud ka selle sisulisest lahtiseletamisest ning see ei ole muutuv suurus mis võimaldaks oletada selle seotust kaasomandi majandamisega.
Ilmselt võiks juhtimisprobleeme veel välja tuua hulga, aga eelnev jutt on vajalik vaid konteksti kirjeldamiseks. Probleem ise on selles, et taaskord on KÜ seinal kuulutus k.a. 7.aprillil toimuva uldkoosoleku kohta, millel samuti majandusaasta aruande ja mitte enam remondi vaid renoveerimiskava kinnitamine, KÜ juhatusele volituste andmine (need peaks tulenema põhikirjast ja seadustest) jpms. Seda vaatamata eelmise aasta üldkoosoleku otsusele, mis keelas juhatusel renoveerimiseks niigi praktiliselt raskustes elamu laenudega täiendava koormamise. Kahjuks pean sedagi väitma kuulduste alusel, sest ei tea, et vastav koosolek oleks toimunud ning tegu on naabrite jutul põhineva infoga. Protokollidega või otsustega tutvumine pole võimalik ja KÜ liikmest emagi pole endale tagaselja pealepandud kohustustest ilmselt teadlik. Arvtavasti kasutab juhatus oskuslikult juriidilist nüanssi, et üldkoosoleku otsused jõustuvad koheselt ning kuigi seadustes on sätestatud protokollide kättesaadavus kahe nädala pärast, siis praktikas seda ignoreeritakse täielikult, kuigi koosolekul mitteosalenutele on niigi kohustuste teadasaamiseks jäetud . Esitan ka eelnevast lähtuvana lõpuks mõne küsimuse, kuna vastav koosolek toimub juba nädala pärast.
1) Kas selline trepikoja seinal kuulutusena koosoleku kokkukutsumine on loetav KÜ liikmete koosolekust teavitamisena? Seda eriti olukorras, kus praktiliselt pooled korterid on kasutusel üüripindadena.
2) Kas selliselt kokkukutsutud koosolek, mille puhul tuleb otsustada majandusaasta aruande ja remondiplaani üle pimesi, on õigustühine vastavaid otsuseid tegema ja kas on võimalik sellele eelnevalt rakendada mingeid seaduslikke vahendeid meie hinnangul õigusrikkumise tõkestamiseks?
3) Kas on sellises kontekstis võimalik üldse sellel koosolekul osaleda, kuna KÜ juhatus ignoreerib tõenäoliselt taas vastulausete protokollimise ning ka vaidlustamine on MTÜS §24 lg.3 alusel sellise käitumisega praktiliselt välistatud? Kohtus tunnistajate abil selle vaidlustusõiguse tõendamine on oletatavasti meie ühistus praktiliselt võimatu.
4) Millised on järgnevad võimalused üldkoosoleku protokolli koopia saamiseks, kui on ammendunud nii suuline kui kirjalik pöördumine ning tulemusteta. Kas on võimalik pöörduda avaldusega ametiisiku omavolis näiteks Politsei poole?
5) KÜ liikmelisus tuleneb korteriomandist ning KOS valitsemist puudutavad sätted kehtivad ka nendes olukordades, kus KÜS ei sätesta teisiti. Renoveerimine on teadupärast oluliselt suurem kulutus kui tavapärane remont ning tavapärasest korrashoiust oluliselt suuremad muudatused. Kas sellele kehtivad ka KOS §16 sätted ning VÕS-i üldprintsiipidest tulenev keeldumisõigus? Mõtlen siin asjaolu, et kokkulepe nõuab selle koormise hilisemaks kehtimiseks ka notariaalset kinnistusraamatusse kandmist.
6) Kas on võimalik ja õiguspärane keelduda KÜS §15/1 alusel keelduda KÜ poolt arvutatavate ning KÜ liikmele kolmandate isikute poolt pandud sedalaadi lisakoormiste täitmisest, kuna sellised renoveerimised ei pruugi selle paragrahvi alusel kaasomandi korrashoiuks ega ka remondiks otseselt tarvilikud kulud. Pigem on see osa KÜ liikmete (põhiliselt vaid juhatuse) huvi luua näiline lisaväärtus. Kas üldkoosoleku vastava osuse korral loetakse KÜ juhatus asjasthuvitatud isikuteks ning vastavalt seadustele ei oma selles otsustusõigust (näiteks renoveerimislaenu võtmisel on nemad selle otsesed ning praktiliselt kontrollimatud käsundajad)?
7) Kui vastav üldkoosolek siiski võtab vastu näiteks renoveerimislaenu puudutavad otsused, siis ilmselgelt peaks KÜ protestival liikmel olema ka esmase õiguskaitse õigus ja põhjendatud vajadus. Kuidas antud kontekstis on selle realiseerimise kord?
Vabandan selle küsimuste hulgipostituse eest, aga need on hetkel taolised probleemid, mis vajaks kiirkorras lahendamist ning meie kummagi materiaalne olukord ei võimalda selle ajaraamistikuga ka muul viisil vastuseid saada, sest ilmselt peame paluma ka lisaks riigi õigusabi ning selle saamise protsessi aeg ületab ilmselt praeguse ajaraamistiku. Sestap tänan juba ette vastuste eest.
Olen ühel sellisel viibinud ning kuna ka suhteliselt juuravõhikule tundub selge, et koosolekul puudus õigus otsuseid vastu võtta, tehti seda siiski. Kuna otsused puudutasid üldist majandamist ning olid vastu võetud tagasiulatuva jõuga, siis palusin protokollida oma vastulause, milles juhtisin tähelepanu asjaolule, et KÜS-is ettenähtud kahenädalane aeg tutvumiseks remondiplaani ja eelmise aasta majandusaruandega peab olema tagatud kõigile ühistu liikmetele ja nende eelneva analüüsita ei ole võimalik KÜ liikmetel anda ühistu toimimisele adekvaatset hinnagut ning ka asjaolu, et koosolekul puudub otsustusõigus. Ka on kaheldav KÜ praktika teavitada koosoleku toimumisest trepikoja seinal, sest esmalt ei ole sellega tagatud KÜ liikmete informeerimine ning teisalt ka hilisem õiguskaitse. Arvatavasti vastulauset ei protokollitud, kuna vastavalt MTÜ-sile oleksin pidanud kinnitama seda ka oma allkirjaga protokollil. Kuna vaatamata sellele majanduaasta aruanne kinnitati sisuliselt mittetoiminud koosoleku protokolliga ja esitati ka äriregistrile, siis tundub tegu olevat otsese seaduserikkumisega. Sellest tulenevalt palusime esmalt suuliselt üldkoosoleku protokolli koopiat, kuid sellest keelduti. Samuti ei vastata kirjalikele väljastusteatega esitatud nõudmistele. Arvetel esitatakse kõik KÜS-i mõttes majandamiskulud ühise sisutu kirjena "sihtotstarbeline makse" ning on keeldutud ka selle sisulisest lahtiseletamisest ning see ei ole muutuv suurus mis võimaldaks oletada selle seotust kaasomandi majandamisega.
Ilmselt võiks juhtimisprobleeme veel välja tuua hulga, aga eelnev jutt on vajalik vaid konteksti kirjeldamiseks. Probleem ise on selles, et taaskord on KÜ seinal kuulutus k.a. 7.aprillil toimuva uldkoosoleku kohta, millel samuti majandusaasta aruande ja mitte enam remondi vaid renoveerimiskava kinnitamine, KÜ juhatusele volituste andmine (need peaks tulenema põhikirjast ja seadustest) jpms. Seda vaatamata eelmise aasta üldkoosoleku otsusele, mis keelas juhatusel renoveerimiseks niigi praktiliselt raskustes elamu laenudega täiendava koormamise. Kahjuks pean sedagi väitma kuulduste alusel, sest ei tea, et vastav koosolek oleks toimunud ning tegu on naabrite jutul põhineva infoga. Protokollidega või otsustega tutvumine pole võimalik ja KÜ liikmest emagi pole endale tagaselja pealepandud kohustustest ilmselt teadlik. Arvtavasti kasutab juhatus oskuslikult juriidilist nüanssi, et üldkoosoleku otsused jõustuvad koheselt ning kuigi seadustes on sätestatud protokollide kättesaadavus kahe nädala pärast, siis praktikas seda ignoreeritakse täielikult, kuigi koosolekul mitteosalenutele on niigi kohustuste teadasaamiseks jäetud . Esitan ka eelnevast lähtuvana lõpuks mõne küsimuse, kuna vastav koosolek toimub juba nädala pärast.
1) Kas selline trepikoja seinal kuulutusena koosoleku kokkukutsumine on loetav KÜ liikmete koosolekust teavitamisena? Seda eriti olukorras, kus praktiliselt pooled korterid on kasutusel üüripindadena.
2) Kas selliselt kokkukutsutud koosolek, mille puhul tuleb otsustada majandusaasta aruande ja remondiplaani üle pimesi, on õigustühine vastavaid otsuseid tegema ja kas on võimalik sellele eelnevalt rakendada mingeid seaduslikke vahendeid meie hinnangul õigusrikkumise tõkestamiseks?
3) Kas on sellises kontekstis võimalik üldse sellel koosolekul osaleda, kuna KÜ juhatus ignoreerib tõenäoliselt taas vastulausete protokollimise ning ka vaidlustamine on MTÜS §24 lg.3 alusel sellise käitumisega praktiliselt välistatud? Kohtus tunnistajate abil selle vaidlustusõiguse tõendamine on oletatavasti meie ühistus praktiliselt võimatu.
4) Millised on järgnevad võimalused üldkoosoleku protokolli koopia saamiseks, kui on ammendunud nii suuline kui kirjalik pöördumine ning tulemusteta. Kas on võimalik pöörduda avaldusega ametiisiku omavolis näiteks Politsei poole?
5) KÜ liikmelisus tuleneb korteriomandist ning KOS valitsemist puudutavad sätted kehtivad ka nendes olukordades, kus KÜS ei sätesta teisiti. Renoveerimine on teadupärast oluliselt suurem kulutus kui tavapärane remont ning tavapärasest korrashoiust oluliselt suuremad muudatused. Kas sellele kehtivad ka KOS §16 sätted ning VÕS-i üldprintsiipidest tulenev keeldumisõigus? Mõtlen siin asjaolu, et kokkulepe nõuab selle koormise hilisemaks kehtimiseks ka notariaalset kinnistusraamatusse kandmist.
6) Kas on võimalik ja õiguspärane keelduda KÜS §15/1 alusel keelduda KÜ poolt arvutatavate ning KÜ liikmele kolmandate isikute poolt pandud sedalaadi lisakoormiste täitmisest, kuna sellised renoveerimised ei pruugi selle paragrahvi alusel kaasomandi korrashoiuks ega ka remondiks otseselt tarvilikud kulud. Pigem on see osa KÜ liikmete (põhiliselt vaid juhatuse) huvi luua näiline lisaväärtus. Kas üldkoosoleku vastava osuse korral loetakse KÜ juhatus asjasthuvitatud isikuteks ning vastavalt seadustele ei oma selles otsustusõigust (näiteks renoveerimislaenu võtmisel on nemad selle otsesed ning praktiliselt kontrollimatud käsundajad)?
7) Kui vastav üldkoosolek siiski võtab vastu näiteks renoveerimislaenu puudutavad otsused, siis ilmselgelt peaks KÜ protestival liikmel olema ka esmase õiguskaitse õigus ja põhjendatud vajadus. Kuidas antud kontekstis on selle realiseerimise kord?
Vabandan selle küsimuste hulgipostituse eest, aga need on hetkel taolised probleemid, mis vajaks kiirkorras lahendamist ning meie kummagi materiaalne olukord ei võimalda selle ajaraamistikuga ka muul viisil vastuseid saada, sest ilmselt peame paluma ka lisaks riigi õigusabi ning selle saamise protsessi aeg ületab ilmselt praeguse ajaraamistiku. Sestap tänan juba ette vastuste eest.