Palun nõu paaris küsimuses. Tänud ette!
1. KÜ juhatus, halduskulude jaotus. 19 korteriomandit (s.h. neli gar.boksi) jagunevad erinevalt. Kellelgi on 2 korterit, mõnel korter ja gar.boks, minul vaid 2 boksi, mis ostsin kinnisvaraportaali kaudu 5.a. tagasi (olid müügis üle aasta). Majas on paari jõulise mehega grupp, kes on ka ainsa juhatuse liikme ametisse korraldanud. Halduskuluks on nõutud sama summa nii 90 m2 lukskorteri eest (millega on seotud kõik majanduskulu liigid) kui ka 16m2 gar.boksi eest, kus vaid sein ja katus (pole vett, elektrit jne.) Halduskuludega selgus, et mu arved on aastaid olnud min poole suuremad, kui protokoll sätestab. Muide - ülejäänud 2 boksi on juhatuse liikme sõprade omad ja nad pole aastaid halduskulu maksnud sentigi!
Nüüd siis tahab juhatuse liige kinnistada seda olukorda ja juba teist üldkoosolekut järjest esitab kinnitamiseks põhikirja muudatuse ettepanekud:
Ettepanek 1 - halduskulude arvestus korteriomandi kohta (mitte m2 põhiselt)..
Minu küsimus 1: See on ju väikeste korteriomandite suhtes ilmselgelt ebaõiglane?
Ettepanek 2 - gar.boksi halduskulude maksmisest on isik vabastatud siis, kui talle kuulub ka korter samas KÜ-s (nii nagu paaril juhatuse liikme sõbral see on)..
Minu küsimus 2: Miks on paar inimest sel viisil vabastatud ja ülejäänud peavad kinni maksma nende gar.bokside halduskulu?
Ettepanek 3 – Kui majanduskulu sisu on näiteks kõigi kirjete osas täpselt määratletud, siis halduskulud pole (erinevalt senisest) isegi edaspidi eraldi määratletud?
Minu küsimus 3. Kuidas saavutada, et halduskulu oleks vähemalt selle erinevate kululiikide osas lahti kirjutatud?
2. Põhiseaduse § 32 järgi on omandi kasutamine vaba. On ilmselt ebaloomulik selline olukord, kus KÜ-s mingi grupp organiseerib aastaid ühe omaniku ahistamist erineval viisil ja tuleb lõputult tegeleda enda kaitsmisega selliste rünnakute eest. Tänaseks on selliseid ahistamiskatseid juba kümneid, s.h. 18.nov. 2011. siinsamas portaalis käsitletud boksidele juurepääsemise korduvad blokeerimise katsed.
Minu küsimus 4. Ma ei pea seda taluma ja ei soovi ka vara müüa. Millised on minu võimalused eraldada kohtu abil mulle kuuluva kahe gar.boksi all olev maa koos nende peal olevate boksidega? Ehituslikult probleemi pole, sest hoone on ühekordne ja äärmised boksid.
1. KÜ halduskulud 2. Kinnistu eraldamine KÜ-st.
Foorumi reeglid
Juristaitab veebi digitaalsesse arhiivi kuuluvad alates 2011. aastast kuni 2023. aasta 15. maini veebi teel esitatud küsimused ja juristide poolt antud vastused. Tähelepanu! Arhiivis ei uuendata ega kaasajastata arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik tutvuda ajakohase teabega.
Isikuandmete töötlemise kohta saate lähemalt lugeda siit.
Juristaitab veebi digitaalsesse arhiivi kuuluvad alates 2011. aastast kuni 2023. aasta 15. maini veebi teel esitatud küsimused ja juristide poolt antud vastused. Tähelepanu! Arhiivis ei uuendata ega kaasajastata arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik tutvuda ajakohase teabega.
Isikuandmete töötlemise kohta saate lähemalt lugeda siit.
Re: 1. KÜ halduskulud 2. Kinnistu eraldamine KÜ-st.
Tere,
Vastus 1:
1. Korteriühistu põhikirjas peab olema sätestatud majandamiskulude eest tasumise alused ja kord. Majandamiskulud on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest.
2. Majandamiskulud arvestatakse eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Seega, põhikirjas võib kõrvale kalduda majandamiskulude pindalapõhisest arvestusest, kuid lähtuda tuleb hea usu põhimõttest (vt tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138).
3. Ei ole ühistu liikme õiguste-huvidega ja hea usu põhimõttega kooskõlas, kui osa liikmeid vabastatakse kulude tasumisest teiste arvel. Kui korteriühistu üldkoosoleku otsus on ebaseaduslik, on Teil õigus otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.
4. Kui osa tulusid-kulusid on varjatud/lahtikirjutamata, siis peaks neist selgust saama nt majandustegevuse aastakavast.
5. Üldkoosolek teostab järelevalvet juhatuse tegevuse üle ja võib määrata nt revisjoni.
6. Riigikohtu seisukoht: „Selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, tuleb jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. Isegi juhul, kui korteriühistu põhikirjas on sätestatud, et konkreetsed kulutused jaotatakse muul kui seaduses sätestatud viisil, ei ole välistatud, et konkreetse põhikirja sätte rakendamine võib olla siiski takistatud selle vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Kui selliste põhikirjasätete alusel nõutakse majandamiskulude tasumist, on võimalik vastuväitega tugineda tasu nõudmise vastuolule hea usu põhimõttega.“ (Otsus kättesaadav: http://www.riigikohus.ee/?id=11&indeks= ... -2-1-28-11).
Vt ka korteriühistuseaduse § 13, 15, 15.1, mittetulundusühingute seaduse § 34.
Vastus 2:
Korteriomanikele kuulub kogu kinnisasi tervikuna mõttelistes osades, st nii maa kui ka maal asuva ehitise mõttelised osad (nt kandvad seinad, katus).
Korteriomandiseaduse § 7 lg 3 alusel, korteriomanikul ei ole õigust nõuda temale kuuluva kaasomandiosa eraldamist reaalosana. Vt ka KOS § 8.1 (Korteriomanike tahteavaldused kaasomandi osa eraldamiseks).
Maatükist osa eraldamisel (kinnisasja jagamisel) tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse /ehituslikke nõudeid.
Lugupidamisega
SA Õigusteenuste Büroo
Vastus 1:
1. Korteriühistu põhikirjas peab olema sätestatud majandamiskulude eest tasumise alused ja kord. Majandamiskulud on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest.
2. Majandamiskulud arvestatakse eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Seega, põhikirjas võib kõrvale kalduda majandamiskulude pindalapõhisest arvestusest, kuid lähtuda tuleb hea usu põhimõttest (vt tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138).
3. Ei ole ühistu liikme õiguste-huvidega ja hea usu põhimõttega kooskõlas, kui osa liikmeid vabastatakse kulude tasumisest teiste arvel. Kui korteriühistu üldkoosoleku otsus on ebaseaduslik, on Teil õigus otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.
4. Kui osa tulusid-kulusid on varjatud/lahtikirjutamata, siis peaks neist selgust saama nt majandustegevuse aastakavast.
5. Üldkoosolek teostab järelevalvet juhatuse tegevuse üle ja võib määrata nt revisjoni.
6. Riigikohtu seisukoht: „Selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, tuleb jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. Isegi juhul, kui korteriühistu põhikirjas on sätestatud, et konkreetsed kulutused jaotatakse muul kui seaduses sätestatud viisil, ei ole välistatud, et konkreetse põhikirja sätte rakendamine võib olla siiski takistatud selle vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Kui selliste põhikirjasätete alusel nõutakse majandamiskulude tasumist, on võimalik vastuväitega tugineda tasu nõudmise vastuolule hea usu põhimõttega.“ (Otsus kättesaadav: http://www.riigikohus.ee/?id=11&indeks= ... -2-1-28-11).
Vt ka korteriühistuseaduse § 13, 15, 15.1, mittetulundusühingute seaduse § 34.
Vastus 2:
Korteriomanikele kuulub kogu kinnisasi tervikuna mõttelistes osades, st nii maa kui ka maal asuva ehitise mõttelised osad (nt kandvad seinad, katus).
Korteriomandiseaduse § 7 lg 3 alusel, korteriomanikul ei ole õigust nõuda temale kuuluva kaasomandiosa eraldamist reaalosana. Vt ka KOS § 8.1 (Korteriomanike tahteavaldused kaasomandi osa eraldamiseks).
Maatükist osa eraldamisel (kinnisasja jagamisel) tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse /ehituslikke nõudeid.
Lugupidamisega
SA Õigusteenuste Büroo