Korteriühistu ja ehitusprobleemid

Tere,
küsimus on korteriühistu paljude korteriomanike huviga. 2007 aasta augustis leidis korteriühistu juhatus, et korterelamu välisfassaad vajab remonti ja värvimist millega nõustusid ka kõik maja korteriomanikud. Töödega alustati 2007 a. 17. augustil ja aasta möödumisel oli renoveeritud ainult poole majast, kusjuures naabruses kaks identsed sama tüüpi maja värviti kolme kuuga ja kahe töömehega.
2008 a. 7. augustiõhtul ilmus välistrepikoja ustele korteriühistu juhatuse teade erakorralise üldkoosoleku toimumisest ööpäevase etteteatamisega REEDEL 8. augustil kell 20.00. toimuvale koosolekule päevakorra punktiga maja soojustamise küsimuses. Kõigile erakorralisele koosolekule tulnuile korteriomanikele sai üllatuseks maja soojustamise küsimuse arutamine, kuna selline töö liigitatakse eelkõige plaaniliste tööde pikalt ettekavatsusega ja põhjaliku selgitusega selle vajadusest. Kõik majaelanikud teadsid, et esmane kokkulepe oli ainult maja välisfassaadi renoveerimine ja värvimine. Selline otsus oli juba vastu võetud eelnevate selgitustega aasta tagasi 26.juulil 2007 aasta üldkoosolekul. Juhatusele sai koheselt selgitatud, et nii suuremahuline kallis majasoojustuse täiendav ehitustöö oleks pidanud põhinema koos eelarvega ( senini ei ole esitatud ühelgi üldkoosolekutel majandusaastakavaprojekti esmalt majandustegevuse aastakavaga) korralisele üldkoosolekule kus tehakse tavaliselt ettepanekud ja jagatakse prioriteetisuse alusel kalenderaastale ja alles siis viiakse otsused ellu. Maja soojustamine ei ole möödapääsmatu esmajärjekorras avarii tagajärje likvideerimise küsimuses ega erakorralise koosoleku ööpäevase etteteatamisajaga otsuse esitamisest välkkoosolekule. Miljoni kroonine tehing ehitajaga ja veel lisaks eelneva fassaadi renoveerimist miljonile ei saa teatada korteriomanikele 24 tunni etteteatamisega. Peamine vahtpolüstüroolplaatidega fassaadi katmise argument oli, et ehitaja ei näinud aasta tagasi töid vastu võttes välisseinte krohvitud ebatasasusi, mis jäävad peale värvimist nähtavaks. Koosolekust osavõtnud olid pahased ehitaja peale, miks meie majaelanikud peame kinni maksma ehitaja eriala asjatundmatust, kes ei oska ette näha oma tööde tulemust. Küsisime juhatuselt kuidas saab ehitaja oma saamatusega pakkuda nii kallist tööd, kui maja on juba renoveeritud üks aasta ja ainult pool maja on värvitud. Ühistul ehitajaga peaks olema allkirjastatud lepingupõhjal punkt, mis välistaks ehitaja põhjendamatuid nõudmisi .Töövõtja on tutvunud koos Tellijaga objektil tulevate tööde mahtudega. Töövõtja on veenvalt näinud praeguse objekti seisukorda õigesti ja vastab objekti kirjeldusel tehtud pakkumisele enne lepingu sõlmimist. 
Sellist uue ehituslahenduse esitamist oleks tulnud arvutuslikult võrrelda eluasemekulude hindamisega, kas sellise tööde eesmärgiga saavutatakse tulemus tõstes maja kinnisvara reaalväärtust. Ilusast ja siledast fassaadist on vähe kasu, kui maja küttesüsteem ei suuda kütta elamul läänepoolset tiiba, mille kaebus on elamu kasutusele võtmisest alates elanikelt alaline. 
Et koguda piisavat infot elamu soojustuskadude kohta, tuleks esmalt alustada energiaauditist, kuna kompleksne renoveerimine on piisavalt keerukas siis vajab see erinevate spetsialistide kaasamist.
Koosolekul selgus täiendavatele soojustustöödele pakutud kallis hind, seega tuleks eelneva 1,1 miljonile veel lisaks maksta ehitajale ca üks miljon krooni. Kuna niigi esimene kokkulepitud ehitustööde hinnapakkumine oli ülepaisutatud ja see oli tehtud aasta tagasi ehitusbuumi kõrgperioodil.  Ehitaja pakutav tööde hind ei tohiks ühistule olla ainuke valikukriteerium ja miks anda majasoojustus ehitustöid venitavale ehitusfirmale eelistingimus. Kui ühistul on ehitajaga korralik siduv leping, siis peaks tööde teostamise aeg mahtuma mõistliku ehitusaja perioodi. 
Juhatusel puudus koosolekul näidata liikmetele ettevalmistatud maja soojustustööde esimeseks etapiks vajalik korralik energiaaudit, mis annab professionaalse ja põhjaliku ülevaate hoone seisundist, soojakadudest ja meetmetest energiasäästuks. Auditi aruanne oleks olnud aluseks tulevaste energiasäästule suunatud tööde planeerimiseks. Et hinnatakse võimalikke riskitegureid hoone sisekliima võimalikul muutusel ja tasuvus arvutuse koostamisel, mille ületamise eest ei ole korteriomanikud enam valmis maksma. Fassaadi soojustamine ja seinte katmine materjaliga eeldab piirdekonstruktsiooni muutmist, mistõttu on nõutav projekti koostamine ja kooskõlastus ning kirjalik taotlus ehitusloale (enne ehitamise alustamist vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku olemusolu, kirjalik nõusolek on nõutav, näeb ette Rapla Vallavalitsuse ehitusmäärus). Juhatuse poolt oli tellimata välisfassaadi töödeks vajalik Tööprojekt, mis oleks sisaldanud kogu infot ehitustööde tegemiseks. Ehitise soojustamisel rekonstrueerimisel on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Enne ehitusloa väljastamist Rapla Vallavalisusest oleks nõutud ehitusprojekti, mis välistaks asjatundmatut ehitamist. Niisuguse projektita jätab tehnoloogia valiku ning mitmete sõlmede lahenduse ehitaja otsustada, millega kaasnevad suured erinevused hinnapakkumistes ja ei ole võimalik otsustada, kes vastutab ehituse käigus vastu võetud otsuste eest. Ehitusprojekt oleks ühistule ennekõike selleks, et oleks spetsialisti hinnang, mida täpselt on hoones vaja teha ja kui palju see maksab. Kui ehitaja teeb töö ühistule üldsõnalise tellimuse, ei ole võimalik projekti puudumisel ehitajat hiljem korrale kutsuda ega vaidlustada tulemit, kui see on madala kvaliteediga, rääkimata praaktöö ( paigaldatud soojustusega tervik lahendus korral tuleks praegused plaadid eemaldada ) eest raha tagasiküsimisest või ümbertegemise nõudmisest, kui see ei vasta ehitusmäärustiku nõuetele. Ainult üks näide tehtud töödest on kus katusepiirde ääreplekk on kinnitatud ainult sisetöödeks nõutava kipskruvidega, rääkimata vales ehitusmaterjali valikus. Elamu on ehitatud gaaspaanel konstruktsioonile mille ehitusmaterjal on poorne- ja urbse omadusega, millese imendub kergelt elamu sisekliimas tekkiv niiskus. Kui katta välissein mitte ühesuguse hingava materjaliga, jääb soe ja niiske õhk peatuma seinakonstruktsiooni. Vahtpolüstürooli ja gaaspaneelil on liiga suurte erinevusega soojapitavuse ja õhuläbilaske hingamine võrreldes lähestikku käituval materjalidel raudbetooniga. Üha sagedamini on elamuehitus turul selgitatud, et majade soojustamisel seinale kleebitavate vahtpolüstüroolplaatidega gaasbetoonpaaneliga muutub maja sisekliima. Põlevkivi gaasbetoonpaneelist hiljem niiskust välja saada ei ole enam võimalik ja elamu välispiirdete soojapidavus on pöördumatult rikutud. Lisaks Eestis puudub soojustussüsteemide reguleeriv normistik, siis puudub ühistul seaduslik kaitse peale ehitajalt nõutava 2 aastase teostusgarantii. Sellise tööga alandati eluruumide sisekliima elukvaliteeti ja soojustuse tulemusega ei vasta nõutavale eluruumide õhu vahetusele ja lisandus korterites vohav hallitus. Kui kalliks läheb tulevikus elanikonna ravi? Juhatus oleks pidanud kõigepealt veenduma selles, et töö ei vasta tingimustele ( soojustada ainult 45 % elamust ja lõunapoolne sein) on poolik soojustuse lahendus. Vähe on kasu elamu välisseinte lisasoojustamisest ilma küttesüsteemi uuendamata, sest lisasoojustamisel suureneb küttesüsteemi tasakaalustamatus veelgi, mistõttu lisasoojustusest tekkiv soojussääst väheneb. Endast lugupidav ehitusfirma oleks pidanud loobuma tööst, kui selle osaline täitmine võib tema arvates tellijale kahju tekitada või ei vasta ehitusmäärustiku nõuetele. Nüüd on tulemus käes lubatud energia säästule võrreldes kahe naaber majadega on energiakulu oluliselt suurem. Kui sai võrreldud kütteperioodidega tarbitud MWt-ga, siis selgus peale soojustust aastate lõikes Rapla Kütelt saadud raamatupidamiselt soojuse eest makstud graafikust. Viimasele koosolekule järgneval nädalal toodi kohale ehitusmaterjal ( 100 mm peno ). Absurdseks läks ehitamine siis, kui ehitaja juba renoveeritud ja värvitud osa majast seinu kust oli ehitustellingud juba eemaldatud paigaldati uuesti tellingud ja alustati plaatimist. Küsisime juhatuselt juhul kui see oleks ühe juhatuse liikme isiklik maja, kas siis topelt ehitustööde otsus oleks tulnud kõne alla. Ehitajale töid juurde andmisel ei arvesta juhatus, kas see tegevus on kahjulik korteriomanikele. Koosolekul sai selgitatud juhatusele, et ümberehitamise otsus võib ehitamisel maksma minna sadu tuhandeid kroone. Ühistul oleks nüüd õigus esitada töö mittevastavusele pretensioon töövõtjale, miks tehakse topelt tööd ja kes selle varem tehtud kalli töö eest maksab? Ehitaja teadis tööde mittevastavusest tahtliku tegevusega ja juhatus ei ole teatanud sellest ühistu liikmeid. Koosolekul juhatusele palusime, et mõjutatud tööde otsus juhatusel koosolekul läbi suruda tõstaks korteriomanikele korteri ruutmeetri hinna ebavõrdselt suureks kinnisvaraturul. Korteriühistu juhatus ei tohiks võtta endale otsustada küsimusi, mis kuuluvad vastavalt korteriühistu põhikirjale korteriühistu üldkoosoleku kompetentsi ( ehituslahendused maja renoveerimisel kuuluvad ikka ehitusspetsialistidele mitte juhatuse kompetentsi, juhatus võttis endale ka omanikujärelevalve ) ning volituse piire ületades tehtud tehing peaks olema õigus tühine. Kui remonditööd ei ole tehtud vastavalt korteriomanike huvidele ja kui üldkoosolek ei kiida heaks edasist tegevust, siis peavad juhatuse liikmed kõrvaldama tagajärjed ja heastama selle ühistule. Koosolekute läbiviimiseks oleks juhatus pidanud teatama ühistu liikmetele ettenähtud korras koosoleku toimumisest vähemalt 7 päeva ette ( KÜS ), põhikirjas on 15 päeva, et kõik korteriomanikud oleksid teadlikud korteriühistu üldkoosoleku toimumisest. Kõigil koosolekutel on ära jäetud häälte lihtmenetlusega koosoleku protokollija, kus oleks koosoleku otsus vastu võetud osavõtjatele tutvumiseks protokolli tekstiga, et lisada protokollile märkus “eriarvamus” koosolekust osavõtjatest loetud hääled vastu olnud päevakorra punktile ja juhatus peab registreerima selle sissetulnud dokumendina ning lisab protokollile. Põhikirja punkt nr. 49. juhatuse otsus jõustub , mil see isiklikult allkirja vastu või tähtkirja väljastamise teel tehti teatavaks kõigile ühistu liikmetele. Seni ei ole ühistu koosolekuid kordagi protokollitud ega koosoleku otsustest liikmeid teavitatud mingil viisil. Läbikukkunud koosolekule päevakava punkti esitamise põhjendus oli koosoleku lõppemisel juhatuse soovi vastu, kus lubas juhatus enda kasuks vajalikud hääled korjata koosolekult puuduvate käest. Lubades käia eraldi iga korteriomaniku ukse taga nõusoleku saamiseks ja endale meelepärane otsus kaubelda. Juhatusele on selgitatud, et sellise tegevusega puudub tegelik koosoleku otsus, sest puuduja ei tea koosoleku osavõtnute meelsust arutusel olnud küsimusest ja seega on juhatusel kerge mõjutada korteriomanikku oma tahte huvides. Et ennetada ühistu juhatuse otsust saatsime initsiatiivgrupi poolt ühistu juhatusele vahetult peale esimest koosolekut kirjaliku pöördumise. Olles teadlikud, et koosolekust osavõtnud ühistu korteriomaniku liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele või kes ei osalenud otsuse tegemisel. Kirja saatmise vajadus juhatusele oli koosoleku läbiviimisel puuduva reglemendi kohane võimalus koosolekuprotokolli vastuväite otsuse esitamine, sest koosolekut ei protokollitud. Üldkoosoleku kokkukutsumisel ja otsuste vormistamisel on oluline pidada kinni põhikirjas sätestatust, vastasel juhul on liikmetel õigus pöörduda kohtusse ning üldkoosoleku otsuste vastuolus olevat vaidlustada. Sellise otsusega nõude esitamine kohtule, tähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest. Korteriühistu juhatus ei tohiks võtta endale otsustada küsimusi, mis kuuluvad vastavalt korteriühistu põhikirjale korteriühistu üldkoosoleku kompetentsi ning volituse piire ületades tehtud tehinguid. Sellise sisuga kiri oli saadetud e- postiga , kuhu laekub igakuine korterite veekulu näit, seega võib lugeda juhatusele saadetud kirja kättesaanuks.
Sarnaselt esimesele koosolekule jäi nõuetekohane koosoleku protokolli läbiviimise reglemendi kord teostamata.  Kuna juhatusel jäi 08.08.2008 üldkoosolekul enamuselt toetus saamata, siis ilmus uus üldkoosoleku teade nädala ajalise vahega ja jälle ööpäevase etteteatamisega 15.08.2008 kell 20.00. Nädala lõpp on tavaliselt inimestel suvekuudel varakult juba planeeritud, millest võib järeldada, et koosoleku ajastus oli tahtlik ning vähema osavõtjate arvuga tuleb koosoleku otsus juhatuse huvides. Korduskoosolekule jäid tulemata need korteriomanikud, kes olid lugenud esimese koosoleku otsuse lõplikult vastuvõetuks. Nädal tagasi koosoleku lõppemisel ei hoiatatud korteriomanikke, et korduskoosolek sama küsimusega võiks veel tulla päevakorda ja milleks üldse korduskoosolek. Koosolekult lahkudes jäi juhatusel vajalik häälte enamus saamata ja kõigil jäi sellest koosolekust tunne, et selle taga on ehitaja ja juhatuse ühine huvi, kuna ehitusturul oli juba ehitustööde puudus. Nädala vahega korduskoosolekul selgus veel, et mingit lepingut ühistul ehitajaga ei ole sõlmitud. Ehitus- remonditöid tellides oleks tulnud töövõtjaga sõlmida kirjalik leping, et hiljem tekkida võivaid probleeme oleks millegi alusel lahendada. Kindlasti on tarvis lepingusse lisada, et iga tähtaega ületanud päeva eest peab teenuse osutaja maksma tellijale viivist või leppetrahvi. Sellega oleks saanud vältida töö venitamist.. Eks siit sai selgeks, miks juhatus pingutas koosolekul ehitaja huvi kaitsma vaatamata kõigi vastuseisule aastatagusele kokkulepitud fassaadi lisatööde pakkumisele. Kõigile sai nüüd arusaadavaks, miks koosoleku toimumine oli korraldatud nii ühtäkki ja ilma eelneva avalikustamiseta plaanitavatest soojustustöödest. Juhatuse eksimus lepinguta töö andmine ehitajale oli seadnud juhatuse sõltuvusse töövõtjaga ja pöördumatuks väljapääsuks peavad korteriomanikud oma nõusolekuga ehitajale kalli soojustustöö kinni maksma. Ilma lepinguta juba neliteist kuud renoveerimistöid teostav ehitaja on ühistu juhatuse ära kodustanud ja võib küsida suvalisi täiendavaid ehitustöid endale. Kuna ehitusturul järgnenud buumile on ehitajatel tööde puudus, siis miks meie ühistu peab ehitajale täiendavaid töid võimaldama. Kahel korral olen kirjalikult pöördunud juhatuse poole, kui mul ei ole õnnestunud väljaspool Eestit viibides koosolekul osaleda. Teades koosoleku toimumisest, kuid ajaliselt ei ole olnud võimalik koosolekule tulla. Mõlemal korral oli koosoleku teade ainult kahepäevase etteteatamisega, teisel juhul oleksin jõudnud koosolekule, kui koosoleku toimumisest oleks teatatud seadustatud korras. Sellel teemal on juhatusega aastaid räägitud ja kirjalikult pöördutud, kuid tulemuseta, ainuke võimalus on tsiviliseeritud korras kohtu poole pöörduda.  Kui ühistu liikmed leiavad, et üldkoosolekute (salvestused olemas) otsused on ebaseaduslik, võib ta vastavalt Korteriühistuseaduse § 13 lg 3 järgi üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teada saamise päevast arvates.
Korteromanikest initsiatiivgrupp esitas kohtule avalduse aga kohus võtab menetluse alles kolme kuu möödumisel aga sellel ajaga oli juba peno seina paigaltatud. Kahjuks ennistada algne maja olukord oleks juba mõeldamatu aga juhatuse mõjuvõimuga sihilik kahju tekitamine liikmetele on stenografeeritud kohtu poolt.                                 Renoveerimistööde viimane rahaline ülekanne panka tehti ehitusfirmale 18.12.2010 a. täiendava selgitusega tööde vastuvõttu akt nr. M00137, 25,11,2010 a
Kõigi etapiliste ehitustöödest on fotod olemas ehitusekspertiisarvamus aktiga. Eraldi on veel välja toodud ehitaja poolt tööde kirjeldus hinnapakkumisega ja tegemata- topelttööd jne.
Laenuvõtmise küsimustes suhtleb pank ühistu juhatusega.
Korteriühistu tegevused laenu taotlemisel mida, oleks pidanud pank kontrollima nende õigsuses:
Leida ehitusekspert, koostada elamu tehnilise seisukorra akt või energiaaudit, määratleda remonditööde prioriteedid ja esialgne eelarve (majandustegevuskava mida ei ole kunagi esitatud).
Vajadusel tellida ehitusprojekt ja ehitusluba ( soojustus vajab neid mõlemaid tulenevalt ehitusseadusest ja Rapla valla ehitusmäärusest )
Valmistada ette üldkoosoleku otsuse protokolli projekt vastavalt panga näidisele ja edestada see kõikidele korteriomanikele tutvumiseks enne üldkoosolekut (mida ei ole tehtud kunagi).
Võtta vastu üldkoosoleku otsused vastavalt näidise tingimustele ( mida ei ole keegi näinud).
Esitada pangale laenu taotlemiseks vajalikud dokumendid:
Koostöös ehituseksperdiga viia läbi ehitustööde pakkumiskonkurss ja juhatuse otsusega valida sobiv ehitusfirma ( mis jäääti tegemata ).
Sõlmida ehitusfirmaga tööettevõtuleping ja ehituseksperdiga ehitusjärelvalve leping ( koosolekute salvestustes kinnitab juhatus, et ehitajaga puudub leping ).
Laenusumma kasutusele võtmine toimub etapiviisiliselt vastavalt ehitaja poolt esitatud arvete ja remonttööde üleandmiseaktide alusel ( esimesel üldkoosolekul maja värvimise hinnapakkumisel kinnitas juhatus, et ehitaja ei taha tööde eest enne raha kui kõik tööd on lõpetatud, kahe kuu möödumisel esitas juhatus korteriomanikele arve kogu tööde eest ettemaksu ehitajale ).
Samas vist ei lasu pangal kohustust kontrollida üldkoosoleku läbiviimise seaduslikkust. Seda, et ühistu sees toimuksid kõik tegevused vastavalt seadustele, peaksid jälgima ühistu liikmed aga kui juhatus esitab pangale võltsitud allkirjadega dokumendid, siis selleks on majarahvas jõuetu. Juhatus ju tegutseb ühistu liikmete volituselt ning peab oma tegevuses lähtuma seadusest ja ühistu põhikirjast. Nii et pangalt võetud laen tuleb siiski tagastada aga seda juba juhatusel tulenevalt põhikirjale:
V Ühistu juhtimine
50 Juhatuse liikmed vastutavad juhatuse pädevusse kuuluvate otsuste vastuvõtmise või vastuvõetud otsuste täitmata jätmise tagajärjel ühistule tekitatud varalise kahju eest solidaarselt.
Juhatuse esimees või liikmed vastutavad varaliste kahjude eest, mida põhjustas nende tegevus ühistu esindamisel.
Siit ka korteriomanikelt küsimus: kas antud korteriühistu liikmetel on õigus jätta maksmata ebaseadusliku ( juhatuse omavoli ) soojustus ehitustööde eest. Samuti ka topelt ja tegemata ehitustööde eest. Palun mitte pakkuda kohtulahendid juhatus on ainult vilistand nende eelnevate kohtu otsuste peale, midagi ei ole muutunud. Kas ja või ei. Maksmata jätmise korral anname võimaluse juhatusel kohtu poole pöörduda.
Lugupidamisega
korteriühistu liikmed.

Aitäh väga sisuka ja selgitava küsimuse eest.
Korteriühistu juhatus on jämedalt rikkunud kehtivaid EV seadusi. Teil oli seaduslik alus üldkoosoleku otsused vaidlustada, kuid kahjuks pole seda õigust kasutanud. Pank on eraõiguslik ettevõte ja otsustab iseseisvalt laenutingimused. Juhatuse liikmetel on viieaastane solidaarne vastutus. Vastavalt mittelundusühingute seadusele on võimalus kokku kutsuda erakorraline üldkoosolek ning otsustada juhatuse vastutusele võtmisest. Mingil juhul ei tohi eirata esitatud arvete tasumist, kuid vaidlustage nende õigsust kohtus, vastasel juhul muutude võlgnikeks.