Tähtajalise üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine

Foorumi reeglid
Juristaitab veebi digitaalsesse arhiivi kuuluvad alates 2011. aastast kuni 2023. aasta 15. maini veebi teel esitatud küsimused ja juristide poolt antud vastused. Tähelepanu! Arhiivis ei uuendata ega kaasajastata arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik tutvuda ajakohase teabega.

Isikuandmete töötlemise kohta saate lähemalt lugeda siit.
Vasta

Tähtajalise üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine

20 Veebr 2017, 14:50

Tere!

Üürnik lõpetab tähtajalise üürileping ennetähtaegselt ilma põhjust teatamata, lepingus kirjas etteteatamise aeg kaks kuud. Millised õigused ja kohustused on üürileandjal ? Üürileandjal on õigustatud ootused üürilepingu kehtimajäämisel, millest tulenevalt jääb üüritulu saamata. Kas on üürileandjal õigus, antud olukorras jätta tagatisraha tagastama või nõuda saamata jäänud tulu s.o. kaks kuud tasumist ? Kas üürnikul on õigus nõuda üürileandjalt advokaadi tasu, kes esindab ja koostab avaldust üürikomisjonile ? Kas üürnikul on õigus üürileandjalt nõuda maakleri vahendustasu tagastamist kui üürnik on tasunud vahendustasu maakleri firmale ?

Tänan!

Re: Tähtajalise üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine

22 Veebr 2017, 01:22

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja saabumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Seega kehtib leping tähtaja saabumiseni, kui ei esine erakorralise ülesütlemise aluseid. Erakorralise ülesütlemise alused võivad olla ära toodud lepingus. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

Mõjuva põhjuse olemasolu peab tõendama sellele tuginev lepingupool. Kui mõjuvat põhjust lepingu üles ütlemiseks ei esine ei ole erakorraline ülesütlemine õiguspärane ja üürileandjal on õigus nõuda üüri kuni perioodi lõpuni. Riigikohtus on oma lahendites selgitanud, et üüri võib nõuda ka pikema perioodi eest kuna tavapäraselt kulub üürileandjal 3 kuni 4 kuud uue üürniku leidmiseks.

Vaidlus antud asjas ja asjaolude tõendamine eeldab kohtumenetlust, mis on kindlasti kulukam kui saavutada üürnikuga kohtuväline kokkulepe.

Tagatisraha tuleb tagastada peale üürilepingu lõppemist, kui üürileandjal ei ole üürniku vastu lepingust tulenevaid nõudeid.

Maakleri tasu tagastamise nõudemise esitamine ei ole kindlasti asjakohane, sest maakler vahendab lepingu sõlmimist, kuid ei saa vastutada üürniku poolt lepingu rikkumise eest.

Kui Te üürikomisjoni poole pöördudes kasutate advokaadi abi, siis üürikomisjon ei mõista välja Teie kulutusi õigusabile. Kohtusse pöördumisel mõistab kohus menetluskulud välja poolelt kelle kahjuks tehti otsus.

Õigustatud ootus, kui selline on antud olukorras väheoluline, sest tegemist on lepingulise suhtega ning üürnik on lepingut rikkunud. Lepinguga võtavad pooled endale lepingus kokku lepitud kohustused. Kohustust tuleb aga täita vastavalt lepingule. VÕS § 100 sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Õiguskaitsevahendina on võimalik nõuda üürnikult kahju hüvitamist. Kahju tekitamine peab aga olema tõendatud.


Vastas Vambola Olli.

Re: Tähtajalise üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine

22 Mär 2017, 13:50

Tere,

kui üürnik tõestab üürikomisjonis, et tal oli õigus lõpetada tähtajaline üürileping erakorraliselt ilma etteteatamiseta. Kas üürnikul on antud olukorras õigus sisse nõuda üürileandjalt teda esindanud advokaaditasu ja maaklerivahendustasu, mida üürnik on eelnevalt kandnud maaklerifirmale?

Tänan!

Re: Tähtajalise üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine

22 Mär 2017, 15:28

Teie küsimusele on eelmises vastuses vastatud:

Kui Te üürikomisjoni poole pöördudes kasutate advokaadi abi, siis üürikomisjon ei mõista välja Teie kulutusi õigusabile. Kohtusse pöördumisel mõistab kohus menetluskulud välja poolelt kelle kahjuks tehti otsus.


Eesti Juristide Liit

Re: Tähtajalise üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine

04 Apr 2017, 09:36

Tere,
1.Palun selgitada, kas on õiguspärane üürikomisjonil sisse nõuda üürniku kasuks maakleri vahendustasu üürileandjalt ( üürnik on tasunud vahendustasu kinnisvarafirmale ) ?
Sissenõude aluseks toodud: üürnik on üürilepinguga seondavalt täitnud ka üürileandja kohustuse kolmanda isiku ees. VÕS & 1041 kohaselt võib teise isiku kohustuse täitnud isik, olemata selleks õigustatud ega kohustatud, isikult, kelle kohustuse ta täitis, nõuda täitmiseks tehtud kulutuste hüvitamist niivõrd, kuivõrd see isik on kohustusest vabanemise tõttu rikastunud ajal, mil tema vastukulutuste hüvitamise nõude esitamisest teada sai või teada saama pidi Antud juhul tegutses lepingu sõlmimist vahendanud maakler üürileandja käsundi alusel, mistõttu peab maakleritasu maksma üürileandja.
2. Palun selgitada, kas on õiguspärane üürikomisjonil sisse nõuda üürniku kasuks õigusabi teenuseid üürileandjalt ?
Sissenõude aluseks toodud :komisjonil puuduvad andmed selle kohta, et üürnik omaks juriidilist haridust või juriidilisi teadmisi. Üürnik vajas õigusabi, ilma selleta jäänuks tema õigused kaitseta. VÕS & 128 lg 3 kohaselt hõlmab kahju tekitamisega seoses kantud mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muuhulgas kahju kindlakstegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kohtumenetluse-eelsed õigusabi kulud peab üürileandja hüvitama.
3. Kas on komisjonil õigus peale üürikomisjoni istungi lõppemist vastu võtta üürniku õigusabi nõudeid , mida ei ole eelnevalt fikseeritud üürniku nõudes ega üürikomisjoni üürivaidlusasjas ja sisse nõuda üürileandjast, teatades sellest alles üürikomisjoni otsusega. Põhjuseks toodud : arvete tasumistähtaeg ei ole veel saabunud.
4. Kas üürileandjal on õigus nõuda üürikomisjonilt istungi protokolli või tunnistaja ütlusi hilisemal perioodil ?
5. Kas on mõistlik pöörduda kohtusse üürileandja õiguste kaitseks ?

Re: Tähtajalise üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine

05 Apr 2017, 21:39

Teie poolt esitatud kõikides küsimustest nähtub, et üürikomisjon on oma seisukohtade põhistamiseks teinud viited vastavatele sätetele võlaõigusseadusest. Üürikomisjoni otsusega mittenõustumisel on Teil võimalus vaidlustada see kohtus. Üürikomisjon tegutseb vastavalt oma reglemendile ja kindlaid protseduurireegleid ei ole. Nõustaja ei saa vastata ega kritiseerida üürikomisjoni tegevust, kui ei ole tutvunud üürikomisjoni otsuses toodud põhistustega. Teil on otstarbekas pöörduda advokaadi või juristi poole, kes esindaks Teid kohtueelses menetluses ja kohtus.


Vastas Vambola Olli.

Vasta