Tere,
TMS § 85 lg 3 ütleb, et soovijatel on õigus tutvuda müüdava asja kohta tehtud avaldustega ning asja puudutavate tõenditega, muu hulgas hindamisaktidega.
Vara hindas kinnisvarabüroo töötaja, palusin kohtutäituril esitada kinnisvara hindamisakti, kuid ta vastas, et ei mäleta, kuidas vara hinnati, hindamsakti ta esitanud ei ole. Kuid mind huvitab, kuidas vara hinnati, kuna vara hulka kuulub ka kasvav mets, mida arestimise aktis märgitud ei ole.
Kinnisasja müük
Foorumi reeglid
Juristaitab veebi digitaalsesse arhiivi kuuluvad alates 2011. aastast kuni 2023. aasta 15. maini veebi teel esitatud küsimused ja juristide poolt antud vastused. Tähelepanu! Arhiivis ei uuendata ega kaasajastata arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik tutvuda ajakohase teabega.
Isikuandmete töötlemise kohta saate lähemalt lugeda siit.
Juristaitab veebi digitaalsesse arhiivi kuuluvad alates 2011. aastast kuni 2023. aasta 15. maini veebi teel esitatud küsimused ja juristide poolt antud vastused. Tähelepanu! Arhiivis ei uuendata ega kaasajastata arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik tutvuda ajakohase teabega.
Isikuandmete töötlemise kohta saate lähemalt lugeda siit.
Re: Kinnisasja müük
Palun täpsustage, kas küsimus on esitatud ostuhuvilise, võlgniku või sissenõudja nimel?
Sellest sõltub, millise aspekti alt küsimusele vastata.
Oksana Kutšmei.
Sellest sõltub, millise aspekti alt küsimusele vastata.
Oksana Kutšmei.
Re: Kinnisasja müük
Võlgniku seisukohast vaadatuna ei ole TMS §-le 85 sh selle lg-le 3 viitamine eriti asjakohane. TMS § 85 sätestab ostuhuvilise (isiku kel on huvi täitemenetluses müüdava vara vastu) õiguse tutvuda müüdava asjaga. Sisuliselt on tegemist erisättega, mis, vaatamata kohtutäituri üldisele ametisaladuse hoidmise kohustusele, lubab avaldada kolmandatele isikutele (soovijatele) teatud täitetoimikus sisaldavaid andmeid (näiteks müüdava asja puudutavaid tõendeid).
Täitemenetluse osalisel (ehk eeskätt ka võlgnikul) on TMS § 35 lg-st 1 tulenevalt õigus tutvuda tema suhtes avatud täitetoimikuga ning saada sellest ärakirju ja õiendeid.
TMS § 33 lg 2 kohaselt täiteasja kohta avatakse täitetoimik, milles märgitakse ajalises järgnevuses täitetoimingud ja edastatud teated. Täitetoimikus jäädvustatakse täitmisasjas laekunud ja kohtutäituri väljastatud dokumendid või nende ärakirjad.
Seega, kui Teie suhtes algatatud täitemenetluse raames toimus Teie vara (kinnisaja) hindamine ja selle kohta on koostatud hindamisakt, siis peab vastav dokument olema täitetoimikus jäädvustatud ning Te saate sellega tutvuda täitetoimikuga tutvumise raames. Täitetoimikuga tutvumine toimub kohtutäituri büroos selle lahtioleku aegadel. Reeglina täitetoimikuga tutvumiseks tuleb eelnevalt kas telefoni või e-posti teel anda kohtutäituile vastavast soovist teada ehk registreerida kohtutäitui vastuvõtule.
Vara (sh kinnisasja) hindamisega seonduvalt selgitan Teile veel täiendavalt alljärgnevat (TMS § 74):
arestitud asjad hinnatakse võlgniku ja sissenõudja kokkuleppel. Kui võlgnik ja sissenõudja ei saavuta asjade hindamises kokkulepet, samuti kui vähemalt üks nendest ei ole arestimise juures, hindab vara kohtutäitur. Kohtutäitur lähtub asja hindamisel selle harilikust väärtusest, arvestades muu hulgas asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende võimalikku lõppemist. Kui asja hindamine osutub raskeks, laseb kohtutäitur vara väärtuse hinnata eksperdil.
Seega arestitud vara hindamiseks hindamisakti tellimine (ehk hindamiseks eksperdi kaasamine) ei ole kohustuslik. Kohtutäitur võib seda teha, siis kui ta leiab et tal puuduvad vajalikul määral teadmised arestitava vara hinna määramiseks. Samas soovin märkida, et kinnisasjal kasvava metsa väärtusega on reaalselt võimalik arvestada (ehk leida kasvava metsa väärtust) vaid siis kui selle kasvava metsa suhtes on koostatud metsamajandamiskava. Juhul, kui metsamajandamiskava puudub, ei ole tegelikult ei kohtutäituril ega kinnisavara eksperdil võimalik usaldusväärselt kasvava metsa hinda arvestada.
TMS § 74 lg 7 kohaselt võlgnik ja sissenõudja võivad kohtutäituri määratud hinna kohtutäiturile esitatava kaebusega vaidlustada TMS §-s 217 sätestatud korras. Seega, kui Teie leiate, et arestimisel määratud hind ei vasta asja turuväärtusele (näiteks hinna määramisel ei ole arvestatud kinnisasjal kasvava metsa väärtusega) tuleb Teil TMS §-s 217 sätestatud korras (sh tähtaja jooksul) vaidlustada arestimisel määratud hinna.
Seadus ei nõua, et kohtutäitur peab võlgnikule tõendama, et kohtutäituri poolt määratud hind vastab arestitud vara turuväärtusele. Eeldatakse, et vara omanikul (võlgnikul) on piisav ettekujutus talle kuuluva vara väärtuse kohta ning vajadusel saab ta enda õiguste kaitseks esitada TMS § 74 lg-7 nimetatud kaebuse.
Vastas Oksana Kutšmei.
Täitemenetluse osalisel (ehk eeskätt ka võlgnikul) on TMS § 35 lg-st 1 tulenevalt õigus tutvuda tema suhtes avatud täitetoimikuga ning saada sellest ärakirju ja õiendeid.
TMS § 33 lg 2 kohaselt täiteasja kohta avatakse täitetoimik, milles märgitakse ajalises järgnevuses täitetoimingud ja edastatud teated. Täitetoimikus jäädvustatakse täitmisasjas laekunud ja kohtutäituri väljastatud dokumendid või nende ärakirjad.
Seega, kui Teie suhtes algatatud täitemenetluse raames toimus Teie vara (kinnisaja) hindamine ja selle kohta on koostatud hindamisakt, siis peab vastav dokument olema täitetoimikus jäädvustatud ning Te saate sellega tutvuda täitetoimikuga tutvumise raames. Täitetoimikuga tutvumine toimub kohtutäituri büroos selle lahtioleku aegadel. Reeglina täitetoimikuga tutvumiseks tuleb eelnevalt kas telefoni või e-posti teel anda kohtutäituile vastavast soovist teada ehk registreerida kohtutäitui vastuvõtule.
Vara (sh kinnisasja) hindamisega seonduvalt selgitan Teile veel täiendavalt alljärgnevat (TMS § 74):
arestitud asjad hinnatakse võlgniku ja sissenõudja kokkuleppel. Kui võlgnik ja sissenõudja ei saavuta asjade hindamises kokkulepet, samuti kui vähemalt üks nendest ei ole arestimise juures, hindab vara kohtutäitur. Kohtutäitur lähtub asja hindamisel selle harilikust väärtusest, arvestades muu hulgas asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende võimalikku lõppemist. Kui asja hindamine osutub raskeks, laseb kohtutäitur vara väärtuse hinnata eksperdil.
Seega arestitud vara hindamiseks hindamisakti tellimine (ehk hindamiseks eksperdi kaasamine) ei ole kohustuslik. Kohtutäitur võib seda teha, siis kui ta leiab et tal puuduvad vajalikul määral teadmised arestitava vara hinna määramiseks. Samas soovin märkida, et kinnisasjal kasvava metsa väärtusega on reaalselt võimalik arvestada (ehk leida kasvava metsa väärtust) vaid siis kui selle kasvava metsa suhtes on koostatud metsamajandamiskava. Juhul, kui metsamajandamiskava puudub, ei ole tegelikult ei kohtutäituril ega kinnisavara eksperdil võimalik usaldusväärselt kasvava metsa hinda arvestada.
TMS § 74 lg 7 kohaselt võlgnik ja sissenõudja võivad kohtutäituri määratud hinna kohtutäiturile esitatava kaebusega vaidlustada TMS §-s 217 sätestatud korras. Seega, kui Teie leiate, et arestimisel määratud hind ei vasta asja turuväärtusele (näiteks hinna määramisel ei ole arvestatud kinnisasjal kasvava metsa väärtusega) tuleb Teil TMS §-s 217 sätestatud korras (sh tähtaja jooksul) vaidlustada arestimisel määratud hinna.
Seadus ei nõua, et kohtutäitur peab võlgnikule tõendama, et kohtutäituri poolt määratud hind vastab arestitud vara turuväärtusele. Eeldatakse, et vara omanikul (võlgnikul) on piisav ettekujutus talle kuuluva vara väärtuse kohta ning vajadusel saab ta enda õiguste kaitseks esitada TMS § 74 lg-7 nimetatud kaebuse.
Vastas Oksana Kutšmei.
Re: Kinnisasja müük
Tere,
asi ongi selles, et metsamajandamiskava on olemas, hindamisel seda aga arvesse ei võetud- arestimisaktis ei ole mingit märget metsast-kui palju on metsa tagavara, kui palju raiutud. Kinnistu hinnati, kuid sellel kasvava metsaga ei arvestatud. Kinnistu hindas kohtutäituri poolt tellitud kinnisvarafirma.
Kas kinnisvara hinnanud ekspert peab olema atesteeritud hindaja? Ning kas ekspert peaks suutma selgitada, kuidas hind kujunes ning miks pole hinnatud ka kasvavat metsa?
Kuna arestimisest ja hindamisest on üle aasta, kuid nendest asjaoludest sain teada alles nüüd, kas on mingi võimalus hindamist vaidlustada? Lisan veel, et arestimisaktist on kohtutäituri poolt välja jäetud tekst hinna vaidlustamise korra kohta.
asi ongi selles, et metsamajandamiskava on olemas, hindamisel seda aga arvesse ei võetud- arestimisaktis ei ole mingit märget metsast-kui palju on metsa tagavara, kui palju raiutud. Kinnistu hinnati, kuid sellel kasvava metsaga ei arvestatud. Kinnistu hindas kohtutäituri poolt tellitud kinnisvarafirma.
Kas kinnisvara hinnanud ekspert peab olema atesteeritud hindaja? Ning kas ekspert peaks suutma selgitada, kuidas hind kujunes ning miks pole hinnatud ka kasvavat metsa?
Kuna arestimisest ja hindamisest on üle aasta, kuid nendest asjaoludest sain teada alles nüüd, kas on mingi võimalus hindamist vaidlustada? Lisan veel, et arestimisaktist on kohtutäituri poolt välja jäetud tekst hinna vaidlustamise korra kohta.
Re: Kinnisasja müük
Esmalt märgin, et hetkel jääb Teie küsimusest ebaselgeks, millistel asjaoludel saite Teile kuuluva vara arestimisest teada alles üle aasta möödudes. Kahjuks ei nähtu küsimusest ka, millised toimingud arestitud varaga olid selle aja jooksul tehtud: kas olid korraldatud enampakkumised, millised olid enampakkumiste tulemused, kas vara on käesolevaks ajaks müüdud.
Täitemenetluses on terve rida dokumente, mis seadusest tulenevalt nõuavad kättetoimetamist (vt täitemenetluse seadustiku (TMS) § 10). Olulisemateks kättetoimetamist vajavatest dokumentidest on täitmisteade, vara arestimise akt ja enampakkumise akt. Kättetoimetamine võib olla nii isiklik kui ka nn kättetoimetamise fiktsiooni kaudu (vastuvõtmisest loobumise fikseerimine, elukoha juurde kuuluvasse postkasti panek, kooselavale isikule üleandmiseks jätmine, avalik kättetoimetamine). Viimasel juhul, teatud seaduses sätestatud eelduste esinemise korral, loetakse dokument saajale kättetoimetatuks.
Teie küsimustest nähtuvalt võib osutada oluliseks see, millal oli Teile kättetoimetatud kinnisasja arestimisakt. Arestimise akti (sh arestimisel määratud hinna) vaidlustamiseks on võlgnikul aega 10 päeva arestimise akti kättesaamisest.
Vara arestimisel hinna määramise juures ei ole üldse oluline kas ja millise kvalifikatsiooniga (ehk kas atesteeritud) ekspert vara hindab. Sisuliselt kui kohtutäitur leiab, et ta ise ei ole võimeline vara turuväärtust leidma küsib ta arvamust (ehk sisuliselt abi) sellise eksperdi käest keda ta usaldab. Arestimise juures on tähtis, et hinna määramisel peab kohtutäitur lähtuma vara harilikust väärtusest (ehk turuväärtusest). Lihtsamalt öeldes ei ole oluline, mismoodi kohtutäitur arestitava vara turuväärtust teada saab, oluline on, et vara oleks arestitud turuväärtusele vastava hinnaga.
Märgin veel sedagi, et kui Teie kinnisasi ei ole veel täitemenetluses müüdud ja Te leiate, et see on arestitud liiga madala hinnaga, kuid Te ei saa enam arestimise hinna vaidlustada (tähtaeg möödas), siis Teil on ikkagi võimalik teha Teie asja menetleva kohtutäituriga koostööd. Nimelt saate Te ise otsida enda kinnisasjale meelepärase hinnaga ostjat, ostja olemasolul võib kinnisasja müük toimuda kohtutäituri kontrolli all notaris. Mõistagi ei ole täitemenetluses mõeldav, et meelepärase hinnaga ostjat otsitakse aastaid, sest viimane rikub Teie võlausaldaja (ehk täitemenetluses sissenõudja) õigust kiirele ja efektiivsele täitemenetlusele. Täitemenetluses vara müügi puhul ongi kaks tegurit, mis töötavad üksteise vastu: vara hind (– võlgnikul on õigus saada õiglane hüvitis sundkorras võõrandatava vara eest) ja aeg (– sissenõudjal on õigus saada oma nõue rahuldatuks mõistliku aja jooksul). Kusjuures, mida rohkem teeb võlgnik täitemenetluses koostööd, seda paremat tulemust on võimalik saavutada.
Vastas Oksana Kutšmei.
Täitemenetluses on terve rida dokumente, mis seadusest tulenevalt nõuavad kättetoimetamist (vt täitemenetluse seadustiku (TMS) § 10). Olulisemateks kättetoimetamist vajavatest dokumentidest on täitmisteade, vara arestimise akt ja enampakkumise akt. Kättetoimetamine võib olla nii isiklik kui ka nn kättetoimetamise fiktsiooni kaudu (vastuvõtmisest loobumise fikseerimine, elukoha juurde kuuluvasse postkasti panek, kooselavale isikule üleandmiseks jätmine, avalik kättetoimetamine). Viimasel juhul, teatud seaduses sätestatud eelduste esinemise korral, loetakse dokument saajale kättetoimetatuks.
Teie küsimustest nähtuvalt võib osutada oluliseks see, millal oli Teile kättetoimetatud kinnisasja arestimisakt. Arestimise akti (sh arestimisel määratud hinna) vaidlustamiseks on võlgnikul aega 10 päeva arestimise akti kättesaamisest.
Vara arestimisel hinna määramise juures ei ole üldse oluline kas ja millise kvalifikatsiooniga (ehk kas atesteeritud) ekspert vara hindab. Sisuliselt kui kohtutäitur leiab, et ta ise ei ole võimeline vara turuväärtust leidma küsib ta arvamust (ehk sisuliselt abi) sellise eksperdi käest keda ta usaldab. Arestimise juures on tähtis, et hinna määramisel peab kohtutäitur lähtuma vara harilikust väärtusest (ehk turuväärtusest). Lihtsamalt öeldes ei ole oluline, mismoodi kohtutäitur arestitava vara turuväärtust teada saab, oluline on, et vara oleks arestitud turuväärtusele vastava hinnaga.
Märgin veel sedagi, et kui Teie kinnisasi ei ole veel täitemenetluses müüdud ja Te leiate, et see on arestitud liiga madala hinnaga, kuid Te ei saa enam arestimise hinna vaidlustada (tähtaeg möödas), siis Teil on ikkagi võimalik teha Teie asja menetleva kohtutäituriga koostööd. Nimelt saate Te ise otsida enda kinnisasjale meelepärase hinnaga ostjat, ostja olemasolul võib kinnisasja müük toimuda kohtutäituri kontrolli all notaris. Mõistagi ei ole täitemenetluses mõeldav, et meelepärase hinnaga ostjat otsitakse aastaid, sest viimane rikub Teie võlausaldaja (ehk täitemenetluses sissenõudja) õigust kiirele ja efektiivsele täitemenetlusele. Täitemenetluses vara müügi puhul ongi kaks tegurit, mis töötavad üksteise vastu: vara hind (– võlgnikul on õigus saada õiglane hüvitis sundkorras võõrandatava vara eest) ja aeg (– sissenõudjal on õigus saada oma nõue rahuldatuks mõistliku aja jooksul). Kusjuures, mida rohkem teeb võlgnik täitemenetluses koostööd, seda paremat tulemust on võimalik saavutada.
Vastas Oksana Kutšmei.