müügihinna alandamine

Tere

Paar kuud tagasi müüsime maha paneelmaja viimase korruse korteri, kuid nüüd soovib ostja ostuhinda vähendada 2000 euro võrra, mis teeb ca 9% ostusummast. Müügihinna alandamise põhjusena toob ostja välja, et tema arvates olevat müüja varjanud puudusi ja müügitehing polnud korrektne.
Puudusteks toob ostja välja, et korteris olemasolev ventilatsioon ei tööta ning seetõttu on tal vaja pidevalt korterit tuulutada, mis alandab korteritemperatuuri. Samuti pidavat ventilatsioonist sisse tulema mustust, tolmu ja ebameeldivat lõhna, k.a naabrite söögitegemise lõhna. Vannitoas pidavat ventilatsioon olematu olema - seda väidab tema sõnul ekspert. Ostja sai soovitusi ning plaanib ventilatsiooni ümberehitama hakata ning paigaldama kööki sundventilatsiooni. Sundventilatsioon paneelmajas on aga tema enda huvides, sest üheski vanemas paneelmajas pole sundventilatsiooni algselt sisseehitatud (maja on ehitatud 80-ndatel).
Samuti pole ühtegi eksperdihinnangut müüjale edastatud, mis tõendaks, et tema väited on tõesed ning et antud tööde teostamiseks kulub ostjal 2000 eurot.

Ostja käis korterit eelnevalt vaatamas 3-4 korda ning talle sai räägitud kõik korteri olukorrast, mis on uus, mis vana, mida parandatud, mida mitte. Samuti said ette näidatud ventilatsiooniavad wc-s, vannitoas ja köögis, ning mainitud, et köögis teatud tuulesuunaga puhub tuult sisse ja köök on selletõttu jahedam. Ostja väidab, et vannitoa olematu ventilatsiooni tõttu on tekkinud vannituppa hallitus. Hallitus võib tekkida igasse ruumi olenemata ventilatsioonist. Kui vesi pidevalt silikonile seisma jääb võibki see osaliselt hallitama minna ning minimaalsed hallitustäpid võisid olla silikoonil juba sel hetkel olemas, kui ostja korterit vaatamas käis.
Tegemist on loomuliku ventilatsiooniga, nagu paneelmajades ikka.

Siit nüüd küsimused:
1. Kas mittetoimiv ventilatsioon, millest müüja ise ei teadnud, kuna pole kunagi ekspertiisi tellinud ning mis on maja ehitusest saati samal kujul eksisteerinud, on müüja süü ning müüja peab hüvitama ostja renoveerimistööd?
2.Kas see, et ventilatsioonist tuleb tolmu/mustust, mida varem pole juhtunud, on müüja poolt varjatud viga?
3. Kas söögilõhnad, mis tulevad köögi ventilatsioonist sisse on aluseks müügihinna alandamisele?
4.Kas ilma ekpertiisiaktita ja tõendamiseta, on müüjal kohustus tagastada ostjale tema poolt nõutud summa?
5.Kui müüja pole nõus tagastama 2000 eurot, läheks asi kohtusse?
6.Kes peaks katma kohtukulud?

Tänan ette!

Müüja oluliseks kohustuseks on anda müüdud asi üle kindlaksmääratud seisundis. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab üleantud asi vastama lepingutingimustele. Ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Kui nüüd asi ei vasta lepingu tingimustele kvaliteedi poolest, siis tuleks ostjal võimalikult kiiresti teatada sellest müüjat. Ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Müüdud asja vastavust lepingutingimustele hinnatakse nii asja faktiliste omaduste kui ka õigusliku seisundi alusel. Põhimõtteliselt peavad nii asja faktilised omadused kui ka õiguslik seisund vastama kokkulepitule. Asi peab olema oma faktiliste omaduste poolest olema vaba, mis vähendavad müüdud asja kasutusväärtust.
VÕS § 218 lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kui Te korteri müümisel ei varjanud ostja eest korteriga seonduvaid puudusi või korteri eripära, siis ei ole ostjal alust esitada Teie vastu nõudmisi. Ostja peab antud juhul lähtuma asjaolust, et tegemist ei ole kaasaegse kortermajaga, vaid see on ehitatud ajal, kui ehituslikult ei olnud võimalik sisse ehitada toimivat ventilatsiooni. Riigikohus on sama probleemiga seoses lahendis 26. septembrist 2007.a. märkinud, et, et kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (kohtuasi nr 3-2-1-71-07). Ostja peab eeldama, et elades kortermajas, tuleb tal taluda teatud mõjutusi, mis lähtuvad teistest korteritest.
Kui ostja suudab tõendada, et müüdud korteri puudused on olulised ja ei vasta lepingus märgitule, siis võib ostja pöörduda kohtusse. Ostjal lasub kohustus oma väiteid tõendada. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks tehakse otsus.


Vastas Vambola Olli.

Tänan vastuse eest!

Juhul, kui ostja on tellinud/tellib ekspertiisi, mille kohaselt ventilatsioon pole siiski toimiv. Kas antud olukorras on õigus ostjal pretensioone esitada ja nõuda hinnaalandust? Müüja pole kunagi ise ühtegi ekspertiisi tellinud ja pole ka ehitusspetsialist, et teada,kas ventilatsioon on õigesti ehitatud ja toimib nii nagu vaja.

Tänan ette

Ostja lähtub pretensioonide esitamisel oma subjektiivsest arvamusest. Seepärast ei saa püstitada küsimust, et kas ostjal on õigus esitada pretensioone. Ostja leiab, et on selleks õigustatud. Iseenesest võlaõigusseadus näeb ette võimaluse lepingu rikkumise korral võimaluse isegi lepingust taganeda. Sellistel puhkudel võib tekkida vaidlus ja vaidluste lahendamise üheks võimaluseks on pöörduda kohtusse. Pretensioonide esitamisel võib ostja olla mõjutatud näiteks tuttava arvamusest. Õigust vaielda ja oma arvamust esitada ei saa kelleltki ära võtta ja keelata pretensioonide esitamise. Kortermaja ventilatsioon on terviklik süsteem ja ei ole ühegi korteriomaniku omanduses. Seega ei saa ventilatsioonisüsteemi toimimise eest vastutada korteri müüja ainuisikuliselt.


Vastas Vambola Olli.