Korteri endise omaniku võlgnevus üleminek uuele omanikule?

Ostsin 5. mail korteri, mille endine omanik oli korteriühistule võlgu kommunaalteenuste ja viiviste eest. KÜ poolne võlateatis oli arvestatud 30.aprilli seisuga ja ei sisaldanud arvet aprillikuu kommunaalteenuste eest, kuna seda polnud selleks kuupäevaks veel koostatud. Korteri üleandmine-vastuvõtmine toimus 9. mail. Peale ostu-müügi tehingu vormistamist kanti
KÜ-le üle võlateatises olev summa. KÜ märkis tasutuks eelneva võla ja aprillikuu kommunaalteenuste arve, kuid tasumata jäid viivised. Nüüd nõuab KÜ minult, kui uuelt omanikult nende viiviste tasumist. Kas see on seaduspärane?
Notari lepingus on kirjas: "Müüja kannab kõik lepingu esemega seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni, tasudes need hiljemalt ühe kuu jooksul arvates valduse üleandmisest." Sellest järeldan mina, et viiviste tasumine kohustus on siiski endisel omanikul. Samas Korteriühistuseaduses § 5´1 on kirjas, et eelmise omaniku kohustused lähevad ostu-müügilepingu sõlmimisel automaatselt üle uuele omanikule. Millised on need kohustused? Kas tõesti eelmise omaniku tasumata kommunaalteenused ja viivised või siiski ikka kohustused, mille KÜ on võtnud elamu majandamiseks (näiteks remondilaen) enne uue omaniku ühistu liikmeks saamist?
Kas omab mõju ka see, et nii endine omanik, kui ka mina olen seadnud korterile hüpoteegi?
Kas KÜ-l on õigus (aluseks tuues KÜS § 5 ´1) nõuda minult, kui korteri uuelt omanikult eelmise omaniku tasumata kommunaalteenustelt arvestatud viivist, kuigi notariaalse lepingu alusel lasub see kohustus endisel omanikul?

KÜ nõue Teie vastu ei tulene seadusest, vaid KÜ läheb kergema vastupanu teed. Teid uue omanikuna ja KÜ liikmena on oluliselt lihtsam survestada. Vaidluses KÜ-ga saategi tugineda notari poolt koostatud lepingule, kus on endise omaniku kohustused võlgnevuste likvideerimisel selgelt paigas. Korteriühistu seaduse § 5.1 sätestab küll, et korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. KÜ ei ole lugenud tsiteeritud sätet piisava põhjalikkusega. Üle lähevad korteriühistu liikme õigused ja kohustused, kuid mitte eelmise omaniku võlad. See on ka mõistetav, sest olles praegu KÜ liige, on Teil liikmelisusest tulenevad õigused ja kohustused. Hüpoteegi seadmine korteriomandile ei ole tohi kuidagi mõjutada Teie suhteid korteriühistuga. Teie õigusi kaitseb notariaalne ostu-müügi leping, mis paneb võlgnevuste likvideerimise kohustuse endisele omanikule. Ei ole mingit õigustust nõuda Teilt teenuste eest tasumist, milliseid ei ole Te saanud (kaasaarvatud viivised).


Vastas Kaja Kiilo

Tere Lp. Kaja Kiilo,
minu arvan, et Teie seisukoht on väär, tõlgendades Korteriühistu seaduse § 5 prim 1.
Väljastatud tõendi ja notariaalse tehingu vahele jäi 2 nädalat. Kas KÜ juhatus peab teadma, millal toimub notariaalne tehing, mida on täpselt kokku leppinud vana ja uus KÜ liige.
Notar on selleks, et selgitab/kinnitab/informeerib uut omaniku võimalike õiguste/kohustuste üle, tegema päringu KÜ juhatusele päev enne tehingu vormistamist võlgade ja muude kohustuste kohta.

Kindlasti mitte ja sellepärast ongi KÜ seaduses sätestatud selline säte, kus uus omanik vastutab KÜ liikmena kõigi kohustuste ees, sh. viivis,tarbitud eelneva kuu kommunaalteenused, remondifond jne. KÜ juhatusel ei ole ühegi seaduse alusel sisestada kiirmakse menetlus endise KÜ liikme vastu, vaid ikka selle vastu, kes on kinnistusametis omanik.

Mind huvitab, mis Teie meelest, siis need kohustused Korteriühistu seaduse § 5 prim 1 alusel on mõeldud, kui mitte finantskohustused?

Lugupidamisega

KÜ juhatus ei saa tõesti automaatselt teada, mida sisaldab Teie ja korteri müüja poolt sõlmitud notariaalne korteriomandi ostu-müügi leping. Oma huvide kaitseks saate Te seda aga kasutada, teatades KÜ juhatusele, milles kokku lepiti. Korteriühistu seadus ei sätesta KÜ liikme kohustusi. Need kohustused sätestatakse KÜ põhikirja ja muude KÜ tegutsemist reguleerivate KÜ üldkoosolekul vastuvõetud aktidega. Vastavalt Korteriühistuseaduse §-le 5.1 lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Korteriomand läks Teile üle hetkest, kui Teid kanti uue omanikuna kinnistusraamatusse. Sellest hetkest olete Te KÜ liige ja Te kannate KÜ liikme kõiki rahalisi kohustusi. Kui aga korteriomandi valdus läks Teile üle enne, kui sõlmiti notariaalne leping, siis kannate Te kõiki rahalisi kohustusi sellest hetkest, kui Teile anti üle korteriomandi valdus. Kindlasti ei peaks Te vastutama teise isiku võlgade eest, kui selles ei ole eraldi kokku lepitud.


Vastas Kaja Kiilo