reaalosaeluruumi müümine ühele kaasomanikest

Foorumi reeglid
Juristaitab veebi digitaalsesse arhiivi kuuluvad alates 2011. aastast kuni 2023. aasta 15. maini veebi teel esitatud küsimused ja juristide poolt antud vastused. Tähelepanu! Arhiivis ei uuendata ega kaasajastata arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik tutvuda ajakohase teabega.

Isikuandmete töötlemise kohta saate lähemalt lugeda siit.
Vasta

reaalosaeluruumi müümine ühele kaasomanikest

13 Okt 2017, 11:08

Tere

Elan kortermajas, milles korterid on kaasomandis (ei ole korteriomandid). Ühele korteriomanikule on määrarud eeskostespetsialist (Linnavalitsuse ametnik), kellele kohus on andnud loa eestkostetava vara müümiseks.

Majaelanike postkastidesse pandi linnaametniku poolt järgneva sisuga kiri (kiri oli ilma ümbriku ja kirjanumbrita):
Ametnik esindab xxxx Linnavalitsust ja on xxxx reaalosaeluruumi nr x omaniku xxxxx eestkostespetsialist ning kohtumäärusega on saanud loa eestkostetava vara maha müümiseks. Ametnik teavitab majaelanikke, et kuna tegemist on kaasomandiga, siis on maja elanikel eelisõigus soovi korral korter endale osta ning palub oma ostusoovist teatada hiljemalt 06.10.2017.

Helistasin 05.10.2017 ametnikule, et uurida, kuhu täpsemalt pean kirjutama, et oma eelisõigust kasutada. Telefonivestlusest selgus, et üks teine kaasomanik on juba oma ostueesõiguse soovist teada andnud ning tegeleb pangalaenu võtmisega. Ametnik soovitas mul ikkagi oma soov tema poole teele saata ning ütles, et kui esimene soovija ei saa pangalaenu, siis on minul võimalik ost sooritada. 06.10.2017 panin oma ostusoovi teate teele, sealjuures küsisin, et mis alusel ametnik kaasomanikke võrdselt ei kohtle - ostusoovi teatamise kuupäev oli ju märgitud 06.10.2017? Kas ei peaks esmalt kõik huvilised välja selgitama ja alles seejärel protsessiga edasi minema?

Minu kirjale vastati järgnevalt: Seadusest tulenevalt ei ole minul kohustust pakkuda majaelanikele eelisõigusena seda korterit osta. Pakkusin seda, et arvestada majaelanike võimalike ostusoovidega. Ka eestkostetava huvidest lähtuvalt on mõistlikum leida ise ostja, millega säästab maakleritasu. Palusin oma ostusoovist hiljemalt teatada 6. oktoobriks, sest korteri müügiga on kiire. Ma ootan ära teise majaelaniku vastuse ja seejärel annan ka teile tagasisidet.

11.10.2017 tuli ametnikult järgnev kiri: Kahjuks pean teatama, et xxxx majaelanik, kes teatas oma ostusoovist esimesena sai pangast positiivse vastuse ning ostab xxxx korteri ära.

Minu küsimus on, et kas mulle kehtib võlaõigusseaduse kohane ostueesõigus? St. kas müüa peab mulle müügilepingu tingimustest teavitama ning kas mul oleks võimalik seadusergselt oma ostueesõiguse soovi väljendada.

Kuna asjaõigusseaduse paragrahv 73 lõige 2 ütleb: Kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus.

Kui see korter müüdi ühele kaasomanikest, kas siis teistel kaasomanikel, kes on ostjaga tegelikult võrdsed kaasomanikud, ei ole ostueesõigust?

Tänan!

Re: reaalosaeluruumi müümine ühele kaasomanikest

15 Okt 2017, 09:14

Tere,

Teie küsimus on püstitatud asjaoludel, et ostueesõigust korterile soovivad teostada mitu selleks samaväärset õigust omavat isikut. Sel juhul rakendatakse Võlaõigusseaduse § § 252. lg 2, mille kohaselt kui ostueesõigus kuulub mitmele isikule eraldi ja nad soovivad seda teostada, heidetakse nende vahel liisku, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti.
Siiski tuleb silmas pidada, et ostueesõigust saab teostada vaid peale müügitehingu sõlmimist.
Võlaõigusseadus § 244. Ostueesõiguse mõiste ja teostamine
(1) Ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi.
(2) .....
(21......
(3) Asja suhtes ostueesõigust omav isik võib ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu. Ostueesõigust saab teostada ka muu tasulise võõrandamise korral.
(4) Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale.
(5) Käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud avaldus peab olema samas vormis nagu müügileping. Kirjaliku müügilepingu puhul piisab ka notariaalselt tõestatud või kinnitatud avalduse tegemisest.

Eeltoodust tulenevalt võib olla, et kirjeldatud asjaoludel ei olnud tegemist ostueesõiguse realiseerimisega vaid kaasomandi eseme müümisega ühele kaasomanikest. Sel juhul kohaldub Asjaõigusseadus § 73 lg 2, mille kohaselt kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Kuna tegemist on müümisega kaasomanikule, ostueesõigust teostada ei saa.

Lugupidamisega

Tiina Mölder
jurist

Vasta