Olen kinnistuomanik elurajoonis, kus teede ja tänavate alune maa on kinnisvara arendaja omandis. Arendaja on püüdnud seda Tallinna linnale müüa, aga tehinguni ei ole jõutud ja see protsess on kohtuvaidluse objekt.
Seni maksavad elurajooni teede- ja tänavate korrashoiu ja turvalisuse eest elurajooni elanikud. Selle korraldamise on kinnisvara arendaja delegeerinud elurajooni elanike MTÜ-le. Tasusin seda igakuist makset, siis aga eirmeelsuste tõttu maksuhaldajaga lõpetasin elurajooni haldus- ja hoolduslepingu.
Kinnistu on meil eksabaikaasga ühisomandis. Elurajooni hooldusleping oli vormistatud minu nimele. Soovin teada, millised on minu õigused ja kohustused : Kas kinnisvara arendaja saab (läbi MTÜ) nõuda minult haldus- ja hooldusteenuse lepingu taassõlmimist? (maksumaksajana seisan ju hea avaliku ruumi korrashoiu eest niikui nii). Kas saan keelduda turvalepingust selle haldus- ja hoolduslepingu sees? Kas MTÜ peab sõlmima lepingu ühisomandi mõlema omanikuga, kui need on eksabikaasad? Kas lepingu lõppemisel vaidlusaluseid nõudeid käsitletakse ainult lepingupoole suhtes või ulatub nõue ka kinnistu ühisomanikule (eksabikaasale)? Kas ligipääs oma kinnistule, koju, peab olema tagatud,ilma et selle eest keegi täiendavalt teenustasusid kogub?
ühisomandi omanike kohustused haldus- ja hoolduslepingute os
Foorumi reeglid
Juristaitab veebi digitaalsesse arhiivi kuuluvad alates 2011. aastast kuni 2023. aasta 15. maini veebi teel esitatud küsimused ja juristide poolt antud vastused. Tähelepanu! Arhiivis ei uuendata ega kaasajastata arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik tutvuda ajakohase teabega.
Isikuandmete töötlemise kohta saate lähemalt lugeda siit.
Juristaitab veebi digitaalsesse arhiivi kuuluvad alates 2011. aastast kuni 2023. aasta 15. maini veebi teel esitatud küsimused ja juristide poolt antud vastused. Tähelepanu! Arhiivis ei uuendata ega kaasajastata arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik tutvuda ajakohase teabega.
Isikuandmete töötlemise kohta saate lähemalt lugeda siit.
Re: ühisomandi omanike kohustused haldus- ja hoolduslepingut
Tegemist on äärmiselt keerulise küsimusega, millele on täpsema taustinformatsiooni puudumisel võimatu anda ühest ja konkreetset vastust ilma aluseks olevate dokumentidega täpsemalt tutvumata. Samuti tuleb märkida, et hetke puudub täpne õiguslik regulatsioon nendes küsimustes.
Esiteks tuleks kohalikus omavalitsuses tutvuda vastava ala detailplaneeringuga ning selle seletuskirjaga. Sealt peaks nähtuma, kas ja millised kohustused on kohalik omavalitsus arendajale pannud. Oluline on välja selgitada, kas see hõlmas ka juurdepääsu, teehooldust ja muid selliseid küsimusi. Sellised kohustused määratakse ehitusseaduse § 13 alusel. Kui vald ei ole detailplaneeringu koostamisel selliseid kohustusi arendajale pannud, ei saa ta neid üldiselt ka hiljem teha ja sellisel juhul vastutab teede hoolduse eest põhimõtteliselt vald. Olulise tähtsusega on siinjuures loomulikult ka see, kas teed on vallale üle antud või mitte, s.t. milline on tee hetkeline õiguslik seisund.
Teiseks tuleb täpsemalt tutvuda kinnistu ostu-müügi lepinguga ja vaadata, millised õigused ja kohustused sealt nii Teile kui arendajale tulenevad. On oluline välja selgitada, kas lepingutingimustes olid määratletud mingid kohustused, mis hõlmasid näiteks teehoolduse eest maksmist võ õigust (tasuta) juurdepääsule.
Kolmandaks tuleb selgitada, kas Teie kirjeldatav lepingu lõpetamine MTÜ-ga oli õiguspärane. Selleks tuleb uurida, missugused lepingu lõpetamise alused tulenesid lepingust endast, missugused lepingu lõpetamise alused tulenevad seadusest ja millisel alusel on kõnealune leping lõpetatud. Ka nn turvalepingu osas kommentaari andmine eeldab kõigepealt selle sisuga tutvumist. Oluline on märkida, et kui Te siiski tarbite mingit teenust, on teenusepakkujal õigus nõuda selle eest tasu ka ilma lepingu olemasoluta. Seega näiteks kui Te olete eelmainitud MTÜ liige, siis võib MTÜ-l tekkida teie suhtes nõudeõigus, kuna te kasutate erateed, kuid ei maksa selle hoolduse eest. Seetõttu peavad ülejäänud MTÜ liikmed maksma teede korrashoiu eest rohkem ning kuna MTÜ liikmete näol on mittetulundusühingute seaduse § 2 lg 2 kohaselt tegemist solidaarvõlgnikega, siis vastutavad sellise ühenduse nimel tehingu teinud isikud selle tehingu eest isiklikult ja solidaarselt. Võlaõigusseaduse § 69 lg 2 järgi läheb solidaarkohustuse täitnud võlgnikele üle võlausaldaja nõue teiste võlgnike vastu, seega on teistel MTÜ liikmetel põhimõtteliselt õigus esitada Teie vastu nõue alusetu rikastumise sätete alustel.
Mis puutub ühisvara puudutavatesse küsimustesse, siis praegu kehtiva perekonnaseaduse kohaselt teostavad abikaasad ühisvaraga seotud õigusi ja kohustusi ühiselt, seega saavad ka ühisomandis olevat kinnisasja puudutavas tehingus olla üheks osapooleks vaid abikaasad ühiselt. Kui ühisomandi omanikud ei ole abielus, siis on põhimõtteliselt tegu iseseisvate isikutega. Samas tuleb tähele panna, et ühisomand on kahele või rohkem kui kahele isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades kuuluv omand, mistõttu ei ole kinnistu suhtes ühel ühisomanikul õigus ilma teise nõusolekuta kohustusi võtta. Abikaasadel on mõlema poole võetud kohustuste ees üldjuhul solidaarkohustus. Antud juhul nähtub eeltoodud tekstist, et abielu on praeguseks lahutatud, kuid kuna hooldusleping on sõlmitud siiski kinniasja omanike ja mitte suvaliste isikute suhtes, siis põhimõtteliselt on võimalik nõue esitada ükskõik millise ühisomaniku vastu. Tasub siiski selgitada, kas lepingu sõlmimise ajal olid pooled veel abielus või mitte.
Kokkuvõttes on soovitatav välja selgitada eelpool toodud asjaolud ning antud küsimustega pöörduda isiklikult mõne õigusbüroo või juristi poole.
Esiteks tuleks kohalikus omavalitsuses tutvuda vastava ala detailplaneeringuga ning selle seletuskirjaga. Sealt peaks nähtuma, kas ja millised kohustused on kohalik omavalitsus arendajale pannud. Oluline on välja selgitada, kas see hõlmas ka juurdepääsu, teehooldust ja muid selliseid küsimusi. Sellised kohustused määratakse ehitusseaduse § 13 alusel. Kui vald ei ole detailplaneeringu koostamisel selliseid kohustusi arendajale pannud, ei saa ta neid üldiselt ka hiljem teha ja sellisel juhul vastutab teede hoolduse eest põhimõtteliselt vald. Olulise tähtsusega on siinjuures loomulikult ka see, kas teed on vallale üle antud või mitte, s.t. milline on tee hetkeline õiguslik seisund.
Teiseks tuleb täpsemalt tutvuda kinnistu ostu-müügi lepinguga ja vaadata, millised õigused ja kohustused sealt nii Teile kui arendajale tulenevad. On oluline välja selgitada, kas lepingutingimustes olid määratletud mingid kohustused, mis hõlmasid näiteks teehoolduse eest maksmist võ õigust (tasuta) juurdepääsule.
Kolmandaks tuleb selgitada, kas Teie kirjeldatav lepingu lõpetamine MTÜ-ga oli õiguspärane. Selleks tuleb uurida, missugused lepingu lõpetamise alused tulenesid lepingust endast, missugused lepingu lõpetamise alused tulenevad seadusest ja millisel alusel on kõnealune leping lõpetatud. Ka nn turvalepingu osas kommentaari andmine eeldab kõigepealt selle sisuga tutvumist. Oluline on märkida, et kui Te siiski tarbite mingit teenust, on teenusepakkujal õigus nõuda selle eest tasu ka ilma lepingu olemasoluta. Seega näiteks kui Te olete eelmainitud MTÜ liige, siis võib MTÜ-l tekkida teie suhtes nõudeõigus, kuna te kasutate erateed, kuid ei maksa selle hoolduse eest. Seetõttu peavad ülejäänud MTÜ liikmed maksma teede korrashoiu eest rohkem ning kuna MTÜ liikmete näol on mittetulundusühingute seaduse § 2 lg 2 kohaselt tegemist solidaarvõlgnikega, siis vastutavad sellise ühenduse nimel tehingu teinud isikud selle tehingu eest isiklikult ja solidaarselt. Võlaõigusseaduse § 69 lg 2 järgi läheb solidaarkohustuse täitnud võlgnikele üle võlausaldaja nõue teiste võlgnike vastu, seega on teistel MTÜ liikmetel põhimõtteliselt õigus esitada Teie vastu nõue alusetu rikastumise sätete alustel.
Mis puutub ühisvara puudutavatesse küsimustesse, siis praegu kehtiva perekonnaseaduse kohaselt teostavad abikaasad ühisvaraga seotud õigusi ja kohustusi ühiselt, seega saavad ka ühisomandis olevat kinnisasja puudutavas tehingus olla üheks osapooleks vaid abikaasad ühiselt. Kui ühisomandi omanikud ei ole abielus, siis on põhimõtteliselt tegu iseseisvate isikutega. Samas tuleb tähele panna, et ühisomand on kahele või rohkem kui kahele isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades kuuluv omand, mistõttu ei ole kinnistu suhtes ühel ühisomanikul õigus ilma teise nõusolekuta kohustusi võtta. Abikaasadel on mõlema poole võetud kohustuste ees üldjuhul solidaarkohustus. Antud juhul nähtub eeltoodud tekstist, et abielu on praeguseks lahutatud, kuid kuna hooldusleping on sõlmitud siiski kinniasja omanike ja mitte suvaliste isikute suhtes, siis põhimõtteliselt on võimalik nõue esitada ükskõik millise ühisomaniku vastu. Tasub siiski selgitada, kas lepingu sõlmimise ajal olid pooled veel abielus või mitte.
Kokkuvõttes on soovitatav välja selgitada eelpool toodud asjaolud ning antud küsimustega pöörduda isiklikult mõne õigusbüroo või juristi poole.