Võlaõigusleping vs asjaõigusleping

Tere!

Küsimus seoses asjaõiguslepingu muutmisega võrreldes sellega, mis võlaõiguslikus lepingus kokku lepitud.

Olen arendaja käest ostmas korterit ja sõlmitud on võlaõiguslikleping, milles on eraldi välja toodud lepingu esemena 2 erinevat reaalosa - korter ja panipaik. Nüüd on asjad nii kaugele jõudnud, et maja ehitus on valmis ja oleks aeg asjaõigusleping sõlmida, kuid on tekkinud vastuolu võlaõiguslikulepinguga.

Võlaõiguslikuslepingus on kirjas, et „lepingu eseme I reaalosaks oleva korteri üldpind võib ehitustegevuse käigus muutuda pluss/miinus kaks ruutmeetrti (+/-2m²)“. Selle kohta mul pretensioone pole. Panipaik on eraldi välja toodud lepingu esemena II ja ligikaudse suurusega 2,52 m2. Eraldi punkti panipaiga suuruse muutuse kohta võlaõiguslikuslepingus pole.
Vastuolu tekib panipaiga pindalaga, mis on ehituse käigus vähenud pea 30%.

Tegin müüjale kirjaliku ettepaneku emaili teel ostuhinna muutmiseks (maksaksin panipaiga eest 30% vähem, kui algselt võlaõiguslikuslepingus määratud), kuid müüja vastas sellele eitavalt.

Müüja rõhub sellele, et algses müügipakkumises oli panipaik juba korteri hinna sees. Tegelikkuses on müügipakkumises kirjas „Korteri ja panipaiga kogu müügihind on XXXX eurot“. Teiseks väidab müüja, et panipaiga hinda tuleb näidata lepingus, kuna seda nõuab notaritasu seadus.

Kuivõrd põhjendatud on müüja väited ja kuidas edasi toimida, kuna pole soovi maksta vähema eest sama hinda?

Kirjas sisalduvast infost saab järeldada, et võlaõiguslepingus ei olnud korteri ja panipaiga hind eraldi välja toodud. Korteri ja panipaiga hind on summaarselt kokku arvatud. Samas nähtub Teie kirjast, et panipaiga suurus oli võlaõiguslepingus määratletud ligikaudu. Panipaiga suuruse vähenemine 30% võrra on ca 0,7 m2. Teie jaoks oluline oleks ilmselt korteri ja panipaiga pindala vähenemine kokku on üle 2 m2. Kui korteri ja panipaiga pindala on vähenenud rohkem, kui lepingus lubatud, siis oleks Teil alust taotleda vastavalt ka müügihinna alandamist.


Vastas Kaja Kiilo

Pean paar täpsustust tegema.

Võlaõiguslikuslepingus on korteri ja panipaiga hind eraldi välja toodud. Neid käsitletakse eraldi reaalosadena, millel on eraldi pindala ja hind.

Samamoodi käsitletakse neid ka asjaõiguslikuslepingus, kuid seal on panipaiga pindala vähenenud 30% võrra.

Eraldi punkt on ainult korteri pindala vähenemise kohta, kus mainitakse, et üldpind võib muutuda pluss/miinus kaks ruutmeetrit (+/-2m²). Panipaiga pindala muutuse kohta pole lepingus punkti, va märge võlaõiguslikuslepingus, et suurus on ligikaudu 2,52m².

Oled teinud müüjale ettepaneku müügihinna alandamiseks, kuid sellele vastati eitavalt. Kuidas edasi minna?

Kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. Üheks võimaluseks on vaidlustada asi kohtus. Arvestades aga lepingu sõnastust, et panipaiga pindala on ligikaudu 2,52 m2, on selline lahendus ilmselt ebamõistlik kulutuste suuruse tõttu ja positiivse lahendi saavutamise küsitavuse tõttu. Kui hoone on valmis ehitatud, siis ei ole võimalik ka panipaiga suurust enam muuta. Arvestades asjaolu, et olete sõlminud praeguseks võlaõigusliku ostulepingu, ei ole otstarbekas ka lepingu sõlmimisest loobuda. Võlaõigusliku lepingu analüüs näitab, et müüja ei ole seda tegelikult rikkunud, kuna panipaiga pindala on määratletud ligikaudsena.


Vastas Kaja Kiilo