Квартиросъёмщик хочет признать договор недействительным

Ответить
Сообщения: 3
Зарегистрирован: 04 окт 2015, 10:02

Квартиросъёмщик хочет признать договор недействительным

04 окт 2015, 10:21

Добрый день,

Я сдаю квартиру. Я и квартиросъёмзик подписали договор об аренде помещения. Так получилось, что за последние 2 месяца, квартиросъёмщик не платил ни плату за съём, ни коммунальные платежи. Однако сейчас он требует признать договор недействительным из-за следующих пунктов:

* Квартира взята в лизинг и в договоре аренды этого нет. Он говорит, что если я не буду платить банку, то банк выселит его, а это нарушит наш с ним договор. Хотя проблем с банком никаких никогда не было.
* Залог, который платится в начале договора квартиросъёмщиком, по закону (VÕS 308. L.2.) должен лежать отдельно от моих средств. Считается ли приемлемым, если залог был на моём счету всё время и сумма на счету никогда не опускалась ниже суммы залога. Или можно ли хранить залог на счёте жены, ведь он находится отдельно от моих средств.

Могут ли эти требования быть причинами для признания договора недействительным и желанием квартиросъёмщика получить компенсацию равную пятикратной величине платы за съём?
И ещё 1 вопрос, каким способом можно заставить заплатить просроченные платежи? Нужно обращаться в суд или инкассо фирму или куда?

Сообщения: 945
Зарегистрирован: 18 апр 2011, 17:06

Re: Квартиросъёмщик хочет признать договор недействительным

07 окт 2015, 10:51

Согласно закону об обязательственном праве ст.308 ч.2 наймодатель должен сумму залога хранить в кредитном учреждении отдельно от своего имущества как минимум со средним интрессом. Интресс принадлежит нанимателю и увеличивает сумму залога. Согласно ссылке на данную статью Вам следовало бы открыть отдельный счет на сбережение суммы залога. Залог не правильно хранить на чьём-либо расчетном счете так как неизбежно возникнет вопрос об интрессах. Прибавленный интресс следует выплатить нанимателю вместе с суммой залога.
То обстоятельство, что квартира находится в лизинге и полученный залог не хранится отдельно не может быть основанием для отказа от договора. Квартиры в своем большинстве приобретаются посредством банковского займа и наличие договора займа между банком и наймодателем не относятся к делу и никоим образом не ухудшают положения нанимателя. Условия обуславливающие отказ от договора должны быть отражены в договоре найма.
В случае найма недвижимости, жилого или коммерческого помещения, каждая из сторон договора может отказаться от бессрочного договора, оповещая об этом не менее чем за три месяца. По уважительной причине каждая из сторон может отказаться от договора как срочного так и бессрочного. Причина считается уважительной, если при ее наличии от желающей отказаться от договора стороны с учетом всех обстоятельств и взаимных интересов нельзя ожидать, что она продолжит исполнение договора.

Если нанимателю, по зависящим от наймодателя причинам, нет возможности пользоваться нанятой вещью, то он может отказаться от договора найма, если им предварительно предоставлен наймодателю разумный срок для создания возможности пользоваться вещью, и наймодателем в течение указанного срока не создано для нанимателя возможности пользоваться вещью. Наниматель не обязан предварительно предоставить срок, предусмотренный для отказа от договора, если исполнение договора уже не представляет для нанимателя интерес в связи с обусловившим отказ обстоятельством. Если возможность нанимателя пользоваться нанятой вещью ограничивается лишь в незначительной мере, то он может отказаться от договора по указанной причине только в случае наличия особой причины для отказа от договора. Отказу от договора со стороны нанимателя нет возможности как-либо препятствовать, если он этого желает. Для нанимателя может возникнуть проблема из-за того, что оказываясь от договора нарушатся договор или это безосновательно. Если отказ от договора безоснователен, то можете взвесить предъявление требования о возмещении ущерба, особенно, если существует срочный договор найма.

Востребовать задолженность по оплате за наем можете сперва обратившись с заявлением в комиссию по найму. Величина требования по задолженности по договору найма не может быть больше, чем 3 200 евро. Комиссия разрешает споры, если по тому же делу не было ранее обращения в суд. Можете уже сейчас обратиться в суд с исковым заявлением. Так же можете обратиться к фирме занимающейся востребованием долгов, это на Ваш выбор.


Вамбола Олли

Сообщения: 3
Зарегистрирован: 04 окт 2015, 10:02

Re: Квартиросъёмщик хочет признать договор недействительным

07 окт 2015, 23:00

Спасибо за ваш ответ. Я обратился в комиссию по найму, но мне там сказали, что к ним можно обращаться только после того как я отдал заявление на экстренное расторжение договора квартиросъёмщику и в течение 30 дней он его не оспорил. Инкассо фирма тоже отказалась, так как у нас с квартиросъёмщиком взаимные требования.

Так как он предъявил свои требования (хоть и безосновательные) ко мне раньше, то и срок для меня на реагирование истечёт раньше чем у него. Как следует реагировать на его требования?

1. Если его игнорировать, значит ли это, что я согласен с требованием и по истечении срока оспаривания (30 дней), квартиросъёмщик имеет право получить потребованную сумму?

2. Если нужно реагировать, то как? Кваритиросъёмщик написал в конце, что можно оспорить в течение 30 дней в суде.

3. Если нужно обращаться в суд, можно ли выдвинуть в том же иске свои требования по уплате счетов и выселению или это должы быть 2 разных иска?

4. Нужно ли ждать пока квартиросъёмщик не оплатит за 3й месяц (по закону) и только потом подавать ему заявление на расторжение договора и идти в суд за выплатой долгов или можно подавать раньше, т.к. в договоре есть пункт по которому я могу расторгнуть его если неуплачено за 1 месяц.

Сообщения: 945
Зарегистрирован: 18 апр 2011, 17:06

Re: Квартиросъёмщик хочет признать договор недействительным

12 окт 2015, 12:39

Учитывая Ваш предыдущий вопрос, у нанимателя нет права требовать от Вас каких-либо сумм. Вернее здесь имеем дело с нарушающим договор нанимателем, который предъявляет необоснованные требования.
Для оспаривания в соответствии со ст. 326 закона об обязательственном праве отказа от договора найма жилого помещения наниматель в течение 30 дней со дня получения заявления об отказе от договора должен подать ходатайство в комиссию по наёмной плате или в суд. При отказе от продления бессрочного договора найма жилого помещения со стороны наймодателя, наниматель в течение 30 дней со дня получения заявления об отказе от договора должен подать ходатайство в комиссию по наёмной плате или в суд. Для продления срочного договора найма жилого помещения, а так же договора, который один раз уже был продлен комиссией по наемной плате или судом, наниматель должен подать ходатайство не позднее чем за 60 дней до истечения срока действия договора найма. Во время ведения производства в комисси по наемной плате или в суде действие договора найма продолжается на прежних условиях, если между сторонами договора не имеется иной договоренности. В случае признания комиссией по наемной плате или судом отказа от договора найма противоречащим принципу добросовестности считается, сто отказа от договора найма не было.
Наймодатель может отказаться от договора найма, если:
1) наниматель просрочил три срока подряд внесение наемной платы, оплату побочных расходов или их существенной части, подлежащую уплате;
2) сумма задолженности по наемной плате превышает сумму наемной платы, подлежащую уплате за три месяца;
3) сумма задолженности по побочным расходам превышает сумму побочных расходов, подлежащую уплате за три месяца.

У наймодателя нет права на отказ от договора, если наниматель исполняет свои обязательства. Отказ от договора является ничтожным, если наниматель был вправе произвести расчет требования о внесении наемной платы и наниматель заявляет о производстве расчета немедленно после получения заявления об отказе от договора.

Соглашение, заключенное с отклонениями от положений закона во вред нанимателю в части предусмотренных договором найма жилого помещения прав и обязанностей сторон, а так же ответственности сторон договора является ничтожным. Следовательно, пункт договора о том, что наймодатель может отказаться от договора, если не внесен наемная плата за один месяц является ничтожным, так как такое соглашение во вред нанимателю.

У Вас по существу спор по договору и Вам , предпочтительнее, постараться разрешить спор вне суда.


Вамбола Олли.

Сообщения: 3
Зарегистрирован: 04 окт 2015, 10:02

Re: Квартиросъёмщик хочет признать договор недействительным

13 окт 2015, 21:38

Здравствуйте ещё раз.

Спасибо за ваше развёрнутое объяснение. Однако, я так и не понял, как я должен реагировать на требования нанимателя. Не хотелось бы по окончании 30 дней (а это будет уже 30.10.2015) вдруг оказаться в долгах нанимателю. Я написал ему ответ (дигитально подписанный), что с его требованиями не согласен - достаточно ли этого? Верно ли то, что я не обязан оспаривать его требования в суде и это он сам должен подать в суд, если считает свои требования правомерными?

Наниматель сам подал заявление расторгнуть договор 30.10.2015. С этим желанием я согласился.
А получить с него деньги без суда или комиссии, к сожалению не получится. На диалог наниматель не идёт совсем.
Если наниматель не заплатит ничего до 16го числа, то у него будет уже долг за 3 месяца. Могу ли я сразу 17го идти в комиссию или нужно ждать окончания договора?

Сообщения: 945
Зарегистрирован: 18 апр 2011, 17:06

Re: Квартиросъёмщик хочет признать договор недействительным

15 окт 2015, 14:21

Наймодатель никоим образом не может задолжать какие-либо суммы нанимателю. В договоре найма жилья обязанной стороной является наниматель, который должен платить плату за пользование жилым помещением. Вы как наймодатель были бы должны возместить нанимателю только за сделанные в жилом помещении исправления, которые не возможно забрать не повредив жилое помещение. Вы поступили правильно, когда письменно изложили свою позицию в связи с требованиями со стороны нанимателя. После прекращения договора найма Вам следует востребовать у нанимателя оплату задолженности суммы по найму жилья. Если наниматель отказывается, то у Вас есть возможность востребовать долг через комиссию по найму или обратиться с иском в суд. Для этого было бы целесообразно обратиться к адвокату, который бы представлял бы Вас в до судебном споре, составил бы иск для представления в суд и представлял бы Вас в суде.


Вамбола Олли.

Ответить