Наниматель жилья скрывается

Правила форума
Дигитальный архив сайта Juristaitab включает в себя ответы юристов на вопросы начиная с 2011.года до 15.05.2023. года.
Внимание! Содержание архива не обновляется. В связи с этим, возможно, следует ознакомиться с актуальной информацией.

Подробнее об обработке персональных данных можете почитать здесь.
Ответить

Наниматель жилья скрывается

10 мар 2016, 07:15

В апреле 2013 года сдала дом мужчине, владельцу строительной фирмы. В доме он поселил своего работника. Но договор не с фирмой, а с частным лицом. Поскольку каждый месяц платежи шли с опозданием, мы договорились, что платить наниматель будет раз в три месяца - три арендные платы + определенная сумма на ком.расходы. Дом с печным отоплением (это важно).
В январе этого (2016) года наниматель должен был внести плату за три месяца вперед + за ком.услуги. Я ему позвонила, напомнила, он ответил: "Да-да-да!" Однако вскоре на мои звонки перестал отвечать, включив смс-автоответчик. Во второй половине января наниматель сообщил маклеру, что жилец съехал, ключи отдал ему, электроэнергия отключена через рубильник. Маклер уже давно искала покупателя на этот дом и нашла, но показать дом не получилось - наниматель не отдал ключи. Он вообще пропал. На звонки маклера от нанимателя также пошли смс-автоответы. Маклер сама поехала на работу к нанимателю. Но кабинет был закрыт.
Хотя я сейчас живу в другом городе, ключи могла бы передать, но замок на калитку ставил жилец и его придется ломать.
Соответственно факты:
1. Наниматель жилья не прервал договор об аренде. Значит ли это, что договор еще в силе и еще действует?
2. За декабрь остался долг за электроэнергию (я оплатила сама).
3. В доме сейчас никто не живет. От мороза может лопнуть водопровод, за утечку воды после придется платить большие деньги (к сожалению, подобное уже было в зиму 2012-2013 гг., поэтому маклер и хотела скорее получить ключи, чтобы включить в доме обогреватели)

Что нам делать?
Если ломать замки, как всё это оформить юридически?
Если весной прорвет замерзшие трубы, кому платить?
Долг нанимателя уже превысил предоплату, выданную в апреле 2012 г.

Вчера позвонила маклер. Наниматель ответил на ее звонок. Сказал, что он сейчас в Финляндии (по роду работы часто туда ездит), что ничего от меня не получал (хотя в моем телефоне остались мои смс и его смс-автоответы, я искала его по емейлу, указанному на странице регистрации его фирмы, копии отправила ему и маклеру, однако на мое письмо ответили, что этот емейл представляет сайт, где регистрируются фирмы, дел с владельцем фирмы они не имеют). Также в январе еще я отправляла на личный емейл нанимателя счета за ком.услуги (как делала каждые три месяца).
Уже март. Ключей нет. Денег нет. В полиции сказали, что нужно обращаться в суд.

Re: Наниматель жилья скрывается

11 мар 2016, 20:17

Правильным является совет, данный в полиции об обращении в суд в возникшей ситуации.

Но в связи с тем, что наниматель сам не владел и пользовался домом, и после съезда жильца длительное время не приступил к использованию жилья по назначению, более того, не поддерживает дом в пригодном для проживания состоянии, не отапливая его в зимний период, что может привести его в аварийное состояние, а также учитывая возникшую задолженность по платежам, в данном случае наймодателю могли бы помочь обойтись без судебного разбирательства положения ч 2 ст 276 Обязательственно-правового закона, согласно которой наниматель обязан пользоваться вещью бережно и в соответствии с ее целевым назначением,

которым стороны договора руководствовались при найме вещи, а также ч 2 ст 283 того же закона, согласно которому наниматель обязан позволить наймодателю осмотреть вещь, если это требуется для сохранения или отчуждения вещи либо сдачи ее внаем другому лицу. Нарушение требований указанных положений закона дает право наймодателю отказаться от договора найма в исключительном порядке на основании п 2 ч 1 ст 315 того же закона.

Кроме того, очевидно, у наймодателя возникло право на отказ от договора в исключительном порядке в связи с просрочкой платежей (см ст 316 того же закона).

Также в обеспечение выполнения нанимателем своих платежных обязательств, в том числе и возможного ущерба от аварий, наймодатель имеет право осуществить залоговое право, предусмотренное ст 307 того же закона, согласно которому если наниматель желает переехать или увезти находящиеся в помещениях вещи, то наймодатель может удержать вещи в части, необходимой для обеспечения выполнения его требований, при этом наймодатель может для осуществления своего залогового права использовать собственные силы.

Представляется, что в таком случае нужно известить нанимателя об отказе от договора всеми возможными способами, послав ему заказное письмо, по указанному в договоре адресу, аналогичное письмо на электронный адрес, если он имеется, и СМСку по телефону, а также реализовать свое залоговое право на имущество нанимателя с использованием собственной силы, максимально документируя фото и видеосъемкой, а также комиссионно актируя свои действия, так как вполне возможно, что наниматель попробует оспорить отказ от договора или потребовать возмещения ущерба якобы пропавших дорогостоящих или поврежденных вещей.


Sergei Tšurkin.

Re: Наниматель жилья скрывается

12 мар 2016, 08:49

Благодарю за ответ, но он, к сожалению, для меня оказался малоинформативным.
Как поняла, мне можно и нужно прервать договор вне суда, для чего следует уведомить нанимателя.
Однако вопросы состояли в другом, и самый главный, что нанимателя не найти, а ключи у него.
Что нам делать?
Если ломать замки, как всё это оформить юридически?
Если весной прорвет замерзшие трубы, кому платить?
Долг нанимателя уже превысил предоплату, выданную в апреле 2012 г.
Утечка уже произошла - сообщили на этой неделе из службы водного хозяйства. Воду они сами перекрыли в колодце. За открытие надо будет заплатить чуть более 11 евро. Плюс неизвестно, сколько воды набежало. Это тоже расходы. Залоговые деньги уже не восполняют убытки и, как понимаю, официальное время аренды, пока не расторгнут договор, то есть январь, февраль и уже почти половина марта. Если жилец съехал, сдав ключи нанимателю, вряд ли там осталось что-то из его имущества.
Подскажите, пожалуйста, пошагово, что делать. Конкретно. В данном случае.

Re: Наниматель жилья скрывается

14 мар 2016, 18:07

1. На вопрос о том, что Вам делать в предыдущем ответы были даны два варианта – 1) обращение в суд с требованием прекращения наемного договора и истребованием дома в свое владение или 2) обеспечение сохранности дома своими силами после прекращения договора найма в связи с реальной опасностью возникновения имущественного вреда дому и возникшими неплатежами.

2. Ответ на вопрос о том, как оформить юридически слом замков, в предыдущем ответе давался. Поэтому прежде всего следует уточнить, что какого-то порядка оформления слома имущества законом не предусмотрено. Поэтому и было предложено оформить это комиссионно с применением фото- и видеосъемки. В порядке уточнения можно пояснить, что этот процесс следует задокументировать комиссионным актом, составленным в свободной форме в присутствии комиссии в составе, к примеру, из собственника, маклера и представителя местного самоуправления, или в присутствии двух свидетелей из числа соседей, к примеру. Также предлагалось, по возможности, дополнить акт фотографиями или видеозаписью. В случае возникновения спора доказательство фактических обстоятельств в суде допускается свидетельскими показаниями, документальными и вещественными доказательствами, осмотром и экспертным заключением ( см ч 2 ст 299 Гражданско-Процессуального кодекса).

3. Если весной замерзнут трубы, и от этого возникнет имущественный ущерб, то отвечать будет тот участник договора, кому будет принадлежать юридически владение домом во время возникновения ущерба. В данном случае, если ключи остаются у нанимателя и договор не прекращен, то юридически владение остается за нанимателем. Согласно ч 2 ст 276 Обязательственно-правового закона наниматель обязан использовать нанимаемое имущество бережно и в соответствии с ее целевым назначением. Если наниматель нарушает свои обязанности, то наймодатель имеет право потребовать от нанимателя возмещение вреда согласно п 3 ч 1 ст 101 того же закона. Возмещение вреда заключается в возмещение стоимости восстановительного ремонта и утраченного или поврежденного в результате затопления имущества.

4. Сам по себе факт превышения долга уплаченной в 2012 году предоплаты не влечет за собой вытекающих из закона последствий, так как вопрос о предоплате не является обязательным условием договора найма. Законом предусмотрено, что наймодатель имеет право отступить в исключительном порядке от договора найма, если возникнут следующие нарушения уплаты наемной платы или побочных расходов (обычно, это коммунальные расходы): 1) если наниматель просрочил три срока подряд внесение наемной платы, оплату побочных расходов или их существенной части или 2) если сумма задолженности по наемной плате повышает сумму наемной платы, подлежащую уплате за три месяца или 3) сумма задолженности по побочным расходам превышает сумму побочных расходов, подлежащую уплате за три месяца (см. ст 316 того же закона). Если какое-либо одно из этих обстоятельств наступило, то наймодатель имеет право отступить от договора найма.


Sergei Tšurkin.

Ответить