Здравствуйте!
У меня возникла проблема в связи со съёмом квартиры и договором. Договор был заключён 04.08.16 на пол года до 04.02.17. Ежемесячная стоимость аренды составляла 390 евро, так же был оплачен залог в размере 390 евро. Я прожила в квартире до 12.02.17, но договор так и не был продлён. Хозяйка квартиры заранее не поинтересовалась, хочу ли я и дальше снимать квартиру и продлевать договор. (За три недели до окончания договора, я сказала, что пока что остаюсь, но никакого документа не было составлено) Начиная с 13.02.17 я проживаю в другой квартире. У меня есть вопросы, на которые я хотела бы получить ответ:
1.В договоре написано, что я, как наниматель, имею право прекратить(то есть приостановить, прервать) договор и должна предупредить об этом за 30 дней до выезда, но я не прерывала договор, просто время действия истекло. Теперь хозяйка утверждает, что я нарушила данный пункт и требует компенсации. Имеет ли она на это право, если договор так и не был продлен?
2.По истечении договора мне должны были вернуть залог в размере 390, если в квартире ничего не сломано и не повреждено, но мне его так и не вернули, утверждая, что имеют право держать его у себя вплоть до 04.03.17, то есть месяц после окончания договора, хотя об этом нет ни одного слова в документе.
3.Так же, просят заплатить «штрафные» за каждый день, который я там не живу и пока они не найдут нового нанимателя. Могут ли они так делать? Я не могу знать наверняка, ищут ли они кого-то или нет?
4.При подписании со стороны наймодателя договор был подписан не владельцем квартиры, а её матерью. Так же все операции были совершены наличными деньгами, и я не понимаю, были ли уплачены все налоги. Иногда деньги забирал муж владельца квартиры. Можно ли так делать?
5.Когда возник конфликт, мать владельца просила дать мой новый адрес, чтобы она могла меня найти. Моему сожителю пообещала прийти в университет и пожаловаться в деканат.
6.Так же, мать хозяйки все наши разговоры записала на телефон без нашего согласия и разрешения, и хочет пойти с ними в суд и жаловаться на нас. Может ли она так сделать?
7.Так же, я хотела бы узнать, может ли являться моё устное согласие о дальнейшем проживании подтирающим фактом, ведь документ так и не был продлён?
Наймодатель не возвращает залог и хочет идти в суд
Правила форума
Дигитальный архив сайта Juristaitab включает в себя ответы юристов на вопросы начиная с 2011.года до 15.05.2023. года.
Внимание! Содержание архива не обновляется. В связи с этим, возможно, следует ознакомиться с актуальной информацией.
Подробнее об обработке персональных данных можете почитать здесь.
Дигитальный архив сайта Juristaitab включает в себя ответы юристов на вопросы начиная с 2011.года до 15.05.2023. года.
Внимание! Содержание архива не обновляется. В связи с этим, возможно, следует ознакомиться с актуальной информацией.
Подробнее об обработке персональных данных можете почитать здесь.
Re: Наймодатель не возвращает залог и хочет идти в суд
Из представленного вопроса следует, что:
- между наймодателем и нанимателем был заключен срочный договор найма жилья;
- до истечения срока действия договора наниматель сообщил наймодателю, что желает продлить действие договора, но стороны никак это продление не оформили и не определили, каким образом продляется договор – на новый срок или бессрочно ;
- по истечении 8 дней после наступления срока окончания договора наниматель перестал пользоваться квартирой;
- наймодатель не вернул уплаченный при заключении договор залог 390 евро в связи с выдвижением имущественных требований против нанимателя.
Эти фактические обстоятельства юридически можно оценить следующим образом:
1. Согласно ч 1 ст 309 обязательственно-правового закона срочный договор найма жилья прекращается с наступлением срока, если раньше ни одна из сторон не отказалась от договора в чрезвычайном порядке. В то же время согласно ч 1 ст 310 того же закона в том случае, если после наступления срока прекращения договора наниматель продолжает пользоваться жильем и не сообщит наймодателю в течение 2 недель после наступления срока договора найма о прекращении договора, договор превращается в бессрочный, который каждая из сторон может прекратить по письменному извещению уже за 1 месяц вперед, если договор найма был заключен в отношении жилья, обставленного мебелью (см. ч 2 ст 312 того же закона).
2. Из содержания вопроса не ясно, когда наниматель сообщил наймодателю о том, что с 13.02.2017 он переехал в другое жилье, то есть по существу отказался от продления договора. Если он сообщил ему об этом в течение 2 недель после наступления срока окончания договора и сможет доказать это в суде документальными доказательствами (СМС, эл. или заказные письма, акт о передаче квартиры или ключей итп.) или свидетельскими показаниями, то тогда договор будет считаться прекращенным в связи с истечением срока действия договора и максимум, что может наймодатель требовать от нанимателя – наемную плату и побочные требования (как правило, коммунальные расходы) за 8 дней проживания после истечения срока действия договора.
3. Если же наниматель не сможет доказать, что он своевременно известил наймодателя о прекращении договора в связи с прекращением срока действия договора, то тогда договор будет признан продленным на неопределенный срок. В этом случае если наниматель не предупредил наймодателя о прекращении договора за месяц вперед, а за меньший срок, то есть нарушил условия договора, то у наймодателя есть право требовать в качестве возмещения ущерба неполученный доход в виде наемной платы за то время, на которое уменьшился срок предупреждения как средство правовой защиты, при условии, что в этот срок квартира снова не была сдана в наем (см п 3 ч 1 ст 101, ч 1 ст 115 . ч 5 ст 127, ч 2 ст 128 Обязательственно –правового закона).
4. В соответствии с ч 3 ст 308 того же закона наниматель имеет право требовать возврата залога, если наймодатель не заявил о своих требованиях против нанимателя в течение 2 месяцев после прекращения договора. Поэтому в данном случае наймодатель имеет право не возвращать залог до урегулирования его претензий или признания их недействительными решением суда.
5. Устное согласие на продление договора с последующим его фактическим исполнением после истечения договор, может считаться надлежащим изменением договора согласно ч 3 ст 13 Обязательственно-правового договора, однако по изложенным в вопросе фактическим обстоятельствам во-первых, не видно, чтобы это было обоюдное согласие или договоренность и во-вторых, согласие высказано весьма неопределенно и не понятно, поэтом исходя из этих фактических обстоятельств трудно признать это согласие соглашением о продлении действия договора.
Вопросы, касающиеся исполнения договора и последующих действий сторон
1. О подписании договора матерью и получении наемной платы отцом наймодателя. Согласно ч 1 ст 115 Закона об общей части гражданского кодекса разрешается совершение и исполнение сделок через представителя, поэтому в этом нарушений не усматривается.
2. Налогообложение доходов от сдачи жилья находится за пределами предмета договора найма жилья, поэтому у нанимателя отсутствует право знать, уплачены ли были нанимателем налоги с полученного дохода, это компетенция государства.
3. Законом не запрещено жаловаться на действия того или иного лица кому-то бы ни было. С другой стороны, если жалоба будет содержать неверные данные или порочащие его честь, то потерпевшая сторона имеет право требовать их в судебном порядке опровержения и возмещения причиненного морального и имущественного ущерба (см. ст 1043 и 1047 Обязательственно-правового закона).
4. Записывать разговоры с участием самого записывающего без предупреждения других участников разговора законом не запрещено. В соответствии с ч 2 ст 229 и п 1 ч 3 ст 238 Гражданско-процессуального кодекса доказательством может быть вещественное доказательство, в том числе и запись разговора, если она не добыта преступным путем или с нарушением конституционных прав. Другой вопрос, насколько достоверно окажется это доказательство, так как признание записанного голоса конкретному лицу требует проведения судебной экспертизы, если лицо, которому вменяются определенные высказывания не признает их своими.
Sergei Tšurkin.
- между наймодателем и нанимателем был заключен срочный договор найма жилья;
- до истечения срока действия договора наниматель сообщил наймодателю, что желает продлить действие договора, но стороны никак это продление не оформили и не определили, каким образом продляется договор – на новый срок или бессрочно ;
- по истечении 8 дней после наступления срока окончания договора наниматель перестал пользоваться квартирой;
- наймодатель не вернул уплаченный при заключении договор залог 390 евро в связи с выдвижением имущественных требований против нанимателя.
Эти фактические обстоятельства юридически можно оценить следующим образом:
1. Согласно ч 1 ст 309 обязательственно-правового закона срочный договор найма жилья прекращается с наступлением срока, если раньше ни одна из сторон не отказалась от договора в чрезвычайном порядке. В то же время согласно ч 1 ст 310 того же закона в том случае, если после наступления срока прекращения договора наниматель продолжает пользоваться жильем и не сообщит наймодателю в течение 2 недель после наступления срока договора найма о прекращении договора, договор превращается в бессрочный, который каждая из сторон может прекратить по письменному извещению уже за 1 месяц вперед, если договор найма был заключен в отношении жилья, обставленного мебелью (см. ч 2 ст 312 того же закона).
2. Из содержания вопроса не ясно, когда наниматель сообщил наймодателю о том, что с 13.02.2017 он переехал в другое жилье, то есть по существу отказался от продления договора. Если он сообщил ему об этом в течение 2 недель после наступления срока окончания договора и сможет доказать это в суде документальными доказательствами (СМС, эл. или заказные письма, акт о передаче квартиры или ключей итп.) или свидетельскими показаниями, то тогда договор будет считаться прекращенным в связи с истечением срока действия договора и максимум, что может наймодатель требовать от нанимателя – наемную плату и побочные требования (как правило, коммунальные расходы) за 8 дней проживания после истечения срока действия договора.
3. Если же наниматель не сможет доказать, что он своевременно известил наймодателя о прекращении договора в связи с прекращением срока действия договора, то тогда договор будет признан продленным на неопределенный срок. В этом случае если наниматель не предупредил наймодателя о прекращении договора за месяц вперед, а за меньший срок, то есть нарушил условия договора, то у наймодателя есть право требовать в качестве возмещения ущерба неполученный доход в виде наемной платы за то время, на которое уменьшился срок предупреждения как средство правовой защиты, при условии, что в этот срок квартира снова не была сдана в наем (см п 3 ч 1 ст 101, ч 1 ст 115 . ч 5 ст 127, ч 2 ст 128 Обязательственно –правового закона).
4. В соответствии с ч 3 ст 308 того же закона наниматель имеет право требовать возврата залога, если наймодатель не заявил о своих требованиях против нанимателя в течение 2 месяцев после прекращения договора. Поэтому в данном случае наймодатель имеет право не возвращать залог до урегулирования его претензий или признания их недействительными решением суда.
5. Устное согласие на продление договора с последующим его фактическим исполнением после истечения договор, может считаться надлежащим изменением договора согласно ч 3 ст 13 Обязательственно-правового договора, однако по изложенным в вопросе фактическим обстоятельствам во-первых, не видно, чтобы это было обоюдное согласие или договоренность и во-вторых, согласие высказано весьма неопределенно и не понятно, поэтом исходя из этих фактических обстоятельств трудно признать это согласие соглашением о продлении действия договора.
Вопросы, касающиеся исполнения договора и последующих действий сторон
1. О подписании договора матерью и получении наемной платы отцом наймодателя. Согласно ч 1 ст 115 Закона об общей части гражданского кодекса разрешается совершение и исполнение сделок через представителя, поэтому в этом нарушений не усматривается.
2. Налогообложение доходов от сдачи жилья находится за пределами предмета договора найма жилья, поэтому у нанимателя отсутствует право знать, уплачены ли были нанимателем налоги с полученного дохода, это компетенция государства.
3. Законом не запрещено жаловаться на действия того или иного лица кому-то бы ни было. С другой стороны, если жалоба будет содержать неверные данные или порочащие его честь, то потерпевшая сторона имеет право требовать их в судебном порядке опровержения и возмещения причиненного морального и имущественного ущерба (см. ст 1043 и 1047 Обязательственно-правового закона).
4. Записывать разговоры с участием самого записывающего без предупреждения других участников разговора законом не запрещено. В соответствии с ч 2 ст 229 и п 1 ч 3 ст 238 Гражданско-процессуального кодекса доказательством может быть вещественное доказательство, в том числе и запись разговора, если она не добыта преступным путем или с нарушением конституционных прав. Другой вопрос, насколько достоверно окажется это доказательство, так как признание записанного голоса конкретному лицу требует проведения судебной экспертизы, если лицо, которому вменяются определенные высказывания не признает их своими.
Sergei Tšurkin.
Re: Наймодатель не возвращает залог и хочет идти в суд
Большое спасибо,
Я бы хотела бы уточнить пару моментов:
1. Договор о съёме действовал 04.02.17 и я осведомила наймодателя 09.02.17(по смс), то есть через 5 дней после окончания действия договора( раньше, чем за две недели)
2.То есть, если я правильно понимаю, наймодатель имеет требовать компенсации только за 8 дней после истечения срока, то есть вплоть до 12.02.17?
3.Так же, как я понимаю, подписание нового договора о съёме с другим наймодателем(договор подписан 10.02.17) является прекращением старого договора?
Я бы хотела бы уточнить пару моментов:
1. Договор о съёме действовал 04.02.17 и я осведомила наймодателя 09.02.17(по смс), то есть через 5 дней после окончания действия договора( раньше, чем за две недели)
2.То есть, если я правильно понимаю, наймодатель имеет требовать компенсации только за 8 дней после истечения срока, то есть вплоть до 12.02.17?
3.Так же, как я понимаю, подписание нового договора о съёме с другим наймодателем(договор подписан 10.02.17) является прекращением старого договора?
Re: Наймодатель не возвращает залог и хочет идти в суд
1. Если успели раньше двух недель сообщить о прекращении срочного договора и наймодатель не сможет доказать, что до истечения срока договора было устное его продление, то тогда договор следует признать прекращенным в день окончания его срока, то есть 04.02.2017.
2. В этом случае наймодатель имеет право требовать наемную плату и оплату коммунальных расходов до 12.02.2017.
3. Подписание нового договора 10.02.2017 не означает прекращения старого договора, так как время передачи квартиры во владение новому нанимателю не обязательно должно совпадать со временем подписания договора. Если придерживаться изложенных в вопросе фактических обстоятельств, то так и произошло, так как прежний наниматель проживал в квартире до 12.02.
Sergei Tšurkin.
2. В этом случае наймодатель имеет право требовать наемную плату и оплату коммунальных расходов до 12.02.2017.
3. Подписание нового договора 10.02.2017 не означает прекращения старого договора, так как время передачи квартиры во владение новому нанимателю не обязательно должно совпадать со временем подписания договора. Если придерживаться изложенных в вопросе фактических обстоятельств, то так и произошло, так как прежний наниматель проживал в квартире до 12.02.
Sergei Tšurkin.